Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Dick van Hal, CEO Bouwinvest:
“Het klopt dat een groot aantal pensioenfondsen nog terughoudend is in het investeren in Nederlandse huurwoningen. Het vooruitzicht voor het komende decennium is aanzienlijk beter, mede door de afwaarderingen in de afgelopen jaren. Dit biedt kansen voor pensioenfondsen.“
Door drastische bezuinigingen zullen onze zorgvoorzieningen veel minder worden en raken mensen meer op elkaar aangewezen. Moeten de sectoren zorg, wonen en pensioen de handen ineenslaan?
We moeten voorkomen dat men denkt dat het pensioen straks in natura in wonen of zorg kan worden uitgekeerd. Wel kunnen pensioenfondsen anticiperen op de vergrijzing cq zorgvraag door in hun beleggingen nadrukkelijk rekening te houden met de toekomstige vraag. Enerzijds vanuit het wonen perspectief ,door nu te kiezen voor aantrekkelijke levensloopbestendige woningen/appartementen met optioneel aanvullende diensten als food en beverage,beveiliging, verpleging,domotica etc.
Anderzijds door het realiseren van adequate huisvesting, waar vraag naar is van zorgaanbieders. Bouwinvest heeft dit gerealiseerd in onder meer Mauritskliniek Centrum Utrecht en DC kliniek C in Amsterdam Oud-Zuid.
Waarom zijn pensioenfondsen zo terughoudend met investeren in woningen?
Het klopt dat een groot aantal pensioenfondsen nog terughoudend is in het investeren in Nederlandse huurwoningen. Het sentiment is al geruime tijd negatief. De beeldvorming is echter voornamelijk gestoeld op uitlatingen over de koopwoningmarkt door gerenommeerde instanties. De koopwoningmarkt heeft een sterke waardedaling laten zien. Huurwoningen zijn ook in de volle breedte in waarde gedaald, maar door de stabiele huurinkomsten is enkel in 2009 een negatief totaalrendement genoteerd (zie onderstaand figuur). Het rendement bestaat uit een directe (huurinkomsten) en indirecte (waardeontwikkeling) component. Het vooruitzicht voor het komende decennium is aanzienlijk beter, mede door de afwaarderingen in de afgelopen jaren.
Vanuit bestaande investeerders in dit beleggingssegment is het vertrouwen in NL’se huurwoningen doorgaans groter. BpfBouw investeert bijvoorbeeld al circa € 3 miljard in Nederlandse huurwoningen, grofweg 10% van het totale belegde vermogen van dit pensioenfonds. Dat is een substantieel volume, waarbij tevens wordt ingezet op groei voor de komende jaren. Er is dus wel degelijk extra kapitaal beschikbaar voor Nederlandse woningen. Het vertrouwen en de wil bij bpfBouw is er, mede gezien de aantrekkelijke stabiele rendementen die worden voorzien op langere termijn. Het is een markt met sterk fundamentals, gekenmerkt door schaarste. De consumentenvraag is fors naar middeldure huurwoningen, met name in de grote steden. Door de jaarlijkse huurverhoging van gem. 3% is een woningbelegging over een lange termijn inflatiebestendig, wat goed aansluit bij de reeele ambitie van pensioenfondsen.
Voor verdere informatie verwijs ik u graag naar de Research Paper over Nederlandse huurwoningbeleggingen.
De corporatiesector ligt onder vuur. Ligt hier een kans voor pensioenfondsen?
Dit heeft meerdere gevolgen. Ook hiervoor verwijs ik u graag naar de publicatie.
Ten eerste gaan corporaties terug naar de kerntaak: het aanbieden aan sociale huurwoningen aan lagere inkomensgroepen. Geliberaliseerde huurwoningen worden steeds vaker aangeboden door corporaties aan beleggers. Een deel zal echter interessant zijn voor beleggers en biedt zeker kansen. Het moet wel binnen de betreffende beleggingsstrategie passen. Denk aan de focus op economisch sterkere regio’s (kernregio’s), omvang van de beleggingspropositie, de leeftijd van het complex, etc.. Het aantal voorbeelden groeit. Ter illustratie, Bouwinvest heeft zeer recent een omvangrijk appartementcomplex aan het A’damse IJ afgenomen van woningcorporatie Ymere in het ontwikkelingsgebied Overhoeks.
Ten tweede gaan corporaties de toekomstige verhuurdersheffing deels verhalen op de huurders. Huurders met (te) hoge inkomens, de zogenaamde scheefwoners, gehuisvest in sociale woningen zullen maandelijks extra belast worden. Dit zal op langere termijn een betere doorstroming van deze ‘hogere inkomens’ betekenen richting de koopsector danwel de vrije huursector. Extra vraagdruk op middeldure huurwoningen zal het gevolg zijn.
Meer weten?
Dick van Hal spreekt op 2 oktober 2013, tijdens de 2e dag van het congres Pensioen Forum, uitgebreid over de kansen voor stabiel rendement op de Nederlandse huurwoningenmarkt. Meer informatie vindt u op de website van het Pensioen Forum.
Meer van dit soort artikelen?
Meld u gratis aan voor onze financiële nieuwsbrief en ontvang regelmatig interessante content in uw mailbox.
