Contractuele bestemming niet mogelijk: wel of geen gebrek?

Een huurder wil in een voormalige doe-het-zelf zaak een supermarkt gaan exploiteren. Na het sluiten van de huurovereenkomst wijst de gemeente de conceptaanvraag voor een omgevingsvergunning af. De supermarkt past niet in het bestemmingsplan. Kan de huurder dan nog van de huurovereenkomst af?

Casus

Huurder huurt sinds 8 november 2010 een bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is gesloten op basis van een veel gebruikt ROZ-model winkelruimte (Raad voor Onroerende Zaken). In de huurovereenkomst staat onder meer:

Artikel 1.1:
“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (…) gelegen (…)”

Artikel 1.3:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.”

Verder is in de huurovereenkomst vastgelegd dat de huurder verbouwingen/wijzigingen in het gehuurde zal doorvoeren en dat het verkrijgen van eventuele toestemmingen/vergunningen van (lokale) overheden daarvoor volledig voor risico van huurder zijn. Ook staat in de algemene bepalingen datverhuurderverantwoordelijk is voor het verkrijgen en het behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte zoals genoemd in artikel 1.1.Huurderis verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van alle overige ontheffingen en vergunningen die zij nodig heeft voor het bedrijf dat zij in het gehuurde uitoefent.

De bestemming van het gehuurde is volgens het bestemmingsplan van de gemeente ‘Speelterrein’. In 1994 is door de gemeente een vrijstelling verleend voor de bouw van een winkelruimte. Daarin was jarenlang een doe-het-zelf winkel gevestigd. Huurder heeft op 3november 2010 bij de gemeente een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het vernieuwen van de vloer en het wijzigen van de voorgevel. De gemeente heeft in september 2011 -bijna een jaar later- aangegeven er geen voorstander van te zijn dat in het pand een supermarkt zou worden gevestigd. De conceptaanvraag is daarna afgewezen omdat deze niet in het bestemmingsplan past.

Huurder heeft huurovereenkomst daarop ontbonden en vordert bij de kantonrechter terugbetaling van de betaalde huurpenningen. Huurder stelt zich op het standpunt dat aan haar een supermarkt is verhuurd. Dat zij het gehuurde niet in gebruik kan nemen omdat de gemeente daarmee niet instemt is volgens huurder een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat voor rekening van de verhuurder komt.

Hof

Zowel de kantonrechter als het hof wijzen de vordering van huurder af. Bij de beoordeling overweegt het hof dat het gaat om de vraag of het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het hof beantwoordt die vraag aan de hand van artikel 1.1 huurovereenkomst. Het stelt vast dat aan huurder een ‘bedrijfsruimte’ en geen ‘supermarkt’ is verhuurd. De verplichting om de contractuele bestemming (supermarkt) te realiseren rust niet bij verhuurder, maar bij huurder. Het hof overweegt daarnaast dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat huurder alle benodigde aanpassingen voor eigen rekening dient te verzorgen en dat eventuele toestemmingen en vergunningen van de (lokale) overheid volledig voor haar rekening en risico zijn.

Het hof komt tot de slotsom dat huurder -en niet verhuurder- verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunning voor de exploitatie als supermarkt. Er is daarom geen sprake van een gebrek. De huurder kan de huurovereenkomst niet zonder meer ontbinden.

Commentaar

De huurder heeft een probleem aangezien het gehuurde niet kan worden gebruikt als supermarkt. Daarvoor is namelijk een vergunning vereist die -op basis van de geldende wettelijke voorschriften- niet kan worden verleend. Dit kan onder omstandigheden een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.¹Of daarvan sprake is zal afhangen van het genot dat de huurder op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Het hof maakte in deze zaak een onderscheid tussen het object van de huurovereenkomst datdoor de verhuurderter beschikking moest worden gesteld (een bedrijfsruimte) en de contractuele bestemming diede huurderdaaraan moet geven (een supermarkt). Aangezien het gehuurde kon worden gebruikt als bedrijfsruimte was van een gebrek geen sprake. Als de vergunning daarentegen zou zijn geweigerd omdat het gehuurde niet geschikt was als bedrijfsruimte (bijvoorbeeld vanwege een illegale aanbouw of het niet voldoen aan brandveiligheidseisen) zou waarschijnlijk wel sprake zijn geweest van een gebrek.

Het onderscheid tussen artikel 1.1 (het object) en artikel 1.3 (de contractuele bestemming) is door de makers van de ROZ-modellen bewust aangebracht. De verhuurder is volgens de algemene bepalingen verantwoordelijk voor de vergunningen voor het gebruik als genoemd in artikel 1.1 en huurder is verantwoordelijk voor de vergunningen voor het gebruik als genoemd in artikel 1.3.²Achterliggende gedachte is dat verhuurders geacht worden om bekend te zijn met de (vergunnings)eisen die worden gesteld aan hun bedrijfsruimte, maar dat huurders beter bekend zijn met de (vergunnings)eisen die aan hun specifieke bedrijf worden gesteld.

In de praktijk wordt verschillend geoordeeld over de verplichten van huurder en verhuurder bij het verkrijgen van een vergunning. Zo oordeelde het Hof Arnhem in 2012 dat een huurder die geen ontheffing kreeg voor een muziekstudio zelf had moeten uitzoeken of dat gebruik paste binnen het bestemmingsplan.³De huurder van een showroom kon de huurovereenkomst weer wel ontbinden toen bleek dat deze bestemming niet zou worden toegestaan.⁴Dit gold ook voor de huurder van een horecabedrijf dat niet als grand café kon worden gebruikt.⁵Het in de ROZ-modellen gemaakte onderscheid tussen object en bestemming wordt daarbij lang niet altijd gevolgd.⁶

Dit hof maakte dat onderscheid wel met grote gevolgen voor de huurder. Deze uitspraak illustreert dat het belangrijk is om de wederzijdse verplichtingen ten aanzien van het verkrijgen van vergunningen en ontheffingen bij het sluiten van een huurovereenkomst al te bespreken en ook goed vast te leggen. In het meest recente ROZ-model winkelruimte 2012 worden huurder en verhuurder aangespoord om hierbij stil te staan. Zij moeten bij artikel 1.1 kiezen voor de verhuur van een ‘bedrijfsruimte’ of de verhuur van een ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek’. De keuze heeft gevolgen voor de verdeling van de verplichtingen over en weer. Een 290-bedrijfsruimte (winkel- of horecabedrijfsruimte) moet doorgaans aan meer eisen voldoen dan aan een reguliere bedrijfsruimte.