Renovatie van woonruimte

Moet de huurder werkzaamheden aan de woning altijd toestaan?

In de praktijk komt het nog wel eens voor dat door een verhuurder werkzaamheden als ‘groot onderhoud’ worden gepresenteerd, terwijl die werkzaamheden volgens bovengenoemde definitie juist renovatie inhouden. Door de term ‘groot onderhoud’ te gebruiken wordt de suggestie gewekt dat het dan geen renovatie maar dringende werkzaamheden zou betreffen. Dat kan een slimme keuze van de verhuurder zijn. Want: dringende werkzaamheden moet de huurder altijd gedogen. Lees het hele artikel uit de nieuwsbrief Huurrecht:

Tot de verplichtingen van de huurder behoort onder meer de gedoogplicht van de huurder om mee te werken aan ‘dringende werkzaamheden’ (onderhoud) en aan ‘renovatie’. Deze gedoogplicht wordt geregeld in artikel 7:220 BW. Ook zijn er regels over verhuiskostenvergoeding en huuropzegging. Daarover gaat dit artikel.

Dringende werkzaamheden: artikel 7:220 lid 1 BW

In artikel 7:220 lid 1 BW wordt bepaald dat de huurderdringende werkzaamheden, die gedurende de huur aan het gehuurde of ten behoeve van een naburig erf door de verhuurder moeten worden uitgevoerd, moet gedogen. Het gaat dan meestal om onderhoud of reparaties. De huurder moet dat toestaan. De meeste huurcontracten, zoals de modelhuurcontracten van Aedes en van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), bepalen dat de huurder daarbij geen recht heeft op huurverlaging of schadevergoeding. Pas als het uitvoeren van reparaties of dringende werkzaamheden een ‘gebrek’ oplevert, kan dat anders zijn. Van een gebrek is pas sprake als de huurder minder huurgenot krijgt dan hij mag verwachten. Dat is niet snel het geval, want onderhoud of reparaties is soms nu eenmaal nodig. De huurder kan niet verwachten dat er nooit onderhoud of reparaties nodig zijn gedurende de huurperiode.
Overigens vallen onder ‘dringende werkzaamheden’ niet alleen reparaties of herstel van gebreken, maar ook preventieve onderhoudswerkzaamheden, zoals planmatig onderhoud, dat er op gericht is om te voorkomen dat gebreken aan het gehuurde ontstaan. Voorbeelden van laatstgenoemde categorie zijn periodiek uit te voeren buitenschilderwerk en planmatige vervanging van een keukenblok, sanitair of de cv-ketel.

Renovatie: artikel 7:220 lid 2 BW

In artikel 7:220 lid 2 BW wordt de gedoogplicht van de huurder ook voor de renovatiewerkzaamheden van toepassing verklaard:

Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan.

Wat onder renovatie wordt verstaan blijkt uit de laatste zin van voorgaand artikellid 2:“onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.”

Voorbeelden van renovatie zijn:

• woningverbetering in de vorm van vervanging van enkel door dubbel glas;
• het aanbrengen van een dakkapel;
• vervanging van een vlizotrap naar zolder door een vaste trap;
• vervanging van een gashaard door een cv-installatie. In de praktijk wordt soms ook wel de term ‘geriefsverbetering’ gebruikt.

Redelijk voorstel

Zoals hiervoor opgemerkt, wordt in artikel 7:220 lid 2 BW bepaald dat de verhuurder die het gehuurde wil renoveren aan de huurder schriftelijk een redelijk voorstel moet doen. Het voorstel moet dus schriftelijk aan de huurder worden gedaan. Dit betekent dat bijvoorbeeld een stemming op een bewonersavond niet toereikend is. Als de huurder van mening is dat het voorstel voor hem niet redelijk uitpakt en hij weigert het voorstel van de verhuurder te accepteren, dan kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de huurder wordt veroordeeld om zijn medewerking aan de renovatiewerkzaamheden te verlenen. In dat geval moet de verhuurder aantonen dat het voorstel redelijk is. Een voorstel van de verhuurder kan als redelijk worden beschouwd als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder en de eventuele onderhuurder. Het is dus verstandig om in het voorstel de huurder, naast de vraag of de huurder akkoord is met het voorstel (het is immers een voorstel), ook de vraag te stellen indien de huurder niet akkoord is, om welke reden hij niet mee wil werken. Alleen dan kan immers een belangenafweging plaatsvinden.

Overigens geeft de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31) aan welke belangen in het kader van de belangenafweging een rol kunnen spelen:“Daarbij spelen een rol de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder,de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.”

De verhuurder doet er goed aan om een eventueel gewenste, met de renovatie samenhangende, huurprijsverhoging in het voorstel aan de huurder op te nemen. Als de huurder wel akkoord gaat met de renovatie, maar bezwaar heeft tegen de huurverhoging als gevolg van de renovatie, dan kan de verhuurder zich in geval van gereguleerde (niet geliberaliseerde) verhuur op de voet van artikel 7:255 lid 1, sub b BW tot de Huurcommissie wenden om deze huurverhoging te laten toetsen op redelijkheid. Op grond van deze bepaling moet de Huurcommissie de huurprijsverhoging toetsen aan de door de verhuurder gemaakte kosten van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen (= renovatie c.q. woongeriefsverbetering). Daarbij mag de nieuwe huurprijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijs. Voor geliberaliseerde verhuur en de toetsing van de huurverhoging op grond van renovatie, zal de verhuurder zich tot de rechter moeten wenden.

Groot onderhoud of renovatie?

In de praktijk komt het nog wel eens voor dat door een verhuurder werkzaamheden als ‘groot onderhoud’ worden gepresenteerd, terwijl die werkzaamheden volgens bovengenoemde definitie juist renovatie inhouden. Door de term ‘groot onderhoud’ te gebruiken wordt de suggestie gewekt dat het dan geen renovatie maar dringende werkzaamheden zou betreffen. Dat kan een slimme keuze van de verhuurder zijn. Want: dringende werkzaamheden moet de huurder altijd gedogen, terwijl bij renovatie de wet voorschrijft dat aan de huurder (a) schriftelijk een redelijk voorstel wordt gedaan, (b) waarbij recht wordt gedaan aan de belangen van zowel de huurder als verhuurder.
Een voorbeeld uit de jurisprudentie waarbij het verschil tussen onderhoud en renovatie in geschil was is Kantonrechter Rotterdam 14 november 2012, Prg.2013/95. Ook te vinden op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697.

Overigens is niet elke vernieuwing een renovatie. Als in een woning een verouderde cv-ketel wordt vervangen door een nieuwe is dit als een dringende werkzaamheid in de zin van artikel 220 lid 1 BW te beschouwen. Immers, om de woonruimte te kunnen blijven verwarmen, zal nu eenmaal de ketel een keer vervangen moeten worden en het moge duidelijk zijn dat een ketel van 20 jaar oud er heel anders uitziet dan een nieuwe HR-ketel. Een voorbeeld uit de jurisprudentie waarin de verhuurder onderhoudswerkzaamheden wenste uit te voeren, maar de huurder van mening was dat zijn toestemming vereist was, omdat volgens hem sprake was van renovatie is Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 25 juni 2007, WR 2007, 64. Het ging daar om vervanging van een vloer die door vochtoverlast was verrot. De rechter was van mening dat het niet ging om renovatie, maar om dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Daarbij was van belang dat de huurders na voltooiing van de werkzaamheden hun woning in dezelfde staat zouden aantreffen als toen zij deze verlieten. Er was sprake van herstel in de oude toestand, aldus de rechter (zie ook Nieuwsbrief huurrecht, special Renovatie en herstructurering, nr. 6, 20 december 2007, pagina 6/7).

Gelet op de definitie ‘een gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’ is het duidelijk dat werkzaamheden aan het gehuurde al snel renovatiewerkzaamheden betreffen. Renovatie is dus het tegenovergestelde van reparatie of (planmatig) onderhoud (dringende werkzaamheden in de zin van artikel 220 lid 1 BW). De tegenstelling tussen renovatie en dringende werkzaamheden wordt door de wetgever nog eens duidelijk weergegeven in artikel 7: 255 lid 1 onder b BW: …veranderingen en toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken ….

Het renovatieartikel in het modelreglement (2006) voor de Vereniging van eigenaars (VvE) kent overigens een vergelijkbare tekst in artikel 52 lid 8:“Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.”Beide teksten bedoelen nagenoeg hetzelfde, wat belangrijk is, omdat in veel VvE-complexen vaak ook appartementen worden verhuurd.

Complexgewijze renovatie: 70%

Artikel 220 lid 3 gaat over complexgewijze renovatie:

“Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”

Vaak leeft bij verhuurders het misverstand dat de huurder de renovatie moet gedogen zodra 70% van de huurders akkoord is met de renovatie. Dit wordt echter niet beoogd met dit artikel. De strekking van genoemde bepaling is dat als 70% van de huurders (met een minimum van 10 verhuureenheden die samen een bouwkundige eenheid vormen) akkoord is met het voorstel van de verhuurder, het voorstelvermoed wordt redelijk te zijn. Het blijft bij dit wettelijk vermoeden, zolang nog niet acht weken zijn verstreken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan de huurders die niet hebben ingestemd dat dat 70% of meer akkoord is. Zolang die acht weken niet zijn verstreken mag de minderheid (1% – 30%) nog naar de rechter stappen met de vraag te beoordelen of het voorstel redelijk is. De rechter zal dan, zoals lid 2 voorschrijft, moeten oordelen welke belangen het meest zwaarwegend zijn. Het enige wat verandert door akkoord van 70% van de huurders, is dat het initiatief om naar de rechter te stappen, overgaat van de verhuurder naar de huurder. Indien het initiatief door het behalen van die 70% is verschoven naar de huurder(s), die een minderheid vormen, dan hebben zij acht weken de tijd om de procedure aanhangig te maken, waarin bij de rechter wordt gevorderd om het voorstel op redelijkheid te toetsen. Laten zij deze termijn verlopen dan is het voorstel enkel door het verloop van de termijn redelijk geworden. Een huurder die zich niet binnen de termijn van acht weken tot de rechter heeft gewend en zich weigerachtig blijft opstellen, zodra de daadwerkelijke renovatiewerkzaamheden aanvangen, heeft zijn recht verwerkt en kan dan worden gedwongen mee te werken, desnoods door een tijdelijke ontruiming, door de verhuurder in dat geval te vorderen in een eventueel te voeren kort gedingprocedure.

De vraag wanneer sprake is van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen is al sinds jaar en dag een discussiepunt in de literatuur. Een recente gerechtelijke uitspraak over dit onderwerp is het arrest van het Hof Amsterdam, 11 juni 2013: ECLI:NL:GHAMS:2013:1798; WR 2013, 104 (hoger beroep van WR 2012, 90 (zie ook Nieuwsbrief huurrecht 2012, nr. 5)). In dit arrest bekrachtigt het hof het vonnis van de kantonrechter Amsterdam dat gezien de – zeer – verspreide ligging van de panden duidelijk is dat van enige bouwkundige eenheid van deze panden geen sprake is. Voorts oordeelt de kantonrechter nog dat verhuurder niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat bij gebrek aan een duidelijke wettelijke omschrijving van het begrip bouwkundige eenheid aan hem als verhuurder de bevoegdheid zou toekomen om zelf te bepalen welke panden een bouwkundige eenheid vormen.

Opzegging van de huurovereenkomst op grond van renovatie

De in artikel 220 lid 2 en 3 BW opgenomen regeling voor renovatie beoogt een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. In artikel 220 lid 4 BW wordt echter bepaald dat genoemde renovatieregeling niet afdoet aan de mogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te zeggen wegens renovatie:

“De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”

Indien de verhuurder wenst over te gaan tot sloop van de woonruimte of een zodanige wijziging of herindeling van de woning wil realiseren, waardoor een geheel andere woning ontstaat, zodat de huurder niet meer kan terugkeren in het gehuurde, bestaat de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW, in samenhang met artikel 7:274 lid 3 sub a BW. De opzegging wordt in dat geval gedaan met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’. Deze situatie kan zich voordoen als bijvoorbeeld portiekflats uit de jaren ’50 van de vorige eeuw worden afgebroken en vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd, die bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen met een geliberaliseerde huurprijs om middeninkomens te kunnen huisvesten. Of als kleine woningen worden samengevoegd om grote gezinnen te kunnen huisvesten.

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie

Met ingang van 27 februari 2010 zijn de artikelen 7:220 lid 5 tot en met 7 BW van kracht geworden. De regeling is een aanvulling op de reeds bestaande wettelijke regeling van artikel 7:275 BW. Daarin heeft de rechter de bevoegdheid om een tegemoetkoming vast te stellen in de verhuis- en inrichtingskosten als de huurder moet verhuizen door beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of verwezenlijken van een bestemmingsplan. De verhuiskostenregeling geldt sinds genoemde datum voor zowel sociale als voor commerciële verhuurders. En zowel voor gedwongen tijdelijke verhuizing wegens renovatie met voortzetting van de huur (7:220 lid 2 en 3 BW) als voor de situatie van gedwongen definitieve verhuizing in verband met opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringende eigen gebruik, bijvoorbeeld sloop (7:220 lid 4 BW). Uit de Memorie van Toelichting volgt dat degene die tijdelijk in een wisselwoning wordt gehuisvest en weer terugkeert in de gerenoveerde woning, slechts één verhuisbeweging krijgt vergoed. Voor toepasselijkheid van de verhuiskostenregeling is nog van belang dat het moet gaan om een noodzakelijke verhuizing van de inboedel van de huurder, omdat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd als de huurder in de woning blijft zitten. Jaarlijks per 1 maart wordt door de minister van WWI de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten vastgesteld. Per 1 maart 2014 bedraagt de minimumbijdrage € 5.799.

Overigens blijkt uit de rechtspraak dat als de huurder een ingerichte wisselwoning heeft aangeboden gekregen, hij nog steeds recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Wel zal dan de rechter de door de verhuurder geregelde verhuizing en de ingerichte wisselwoning op een bepaald bedrag waarderen, zodat het bedrag dat de verhuurder moet betalen daarmee wordt verminderd.

Tot slot is niet de vraag of de huurder daadwerkelijk is verhuisd relevant, maar of verhuizing (achteraf) noodzakelijk bleek, gezien de aard van de werkzaamheden. In het arrest van het Hof Den Haag 29 januari 2013 (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244) oordeelde het hof dat de verhuurder geen redelijk voorstel had gedaan en dat de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden in bewoonde staat niet redelijk was, zodat de huurders alsnog recht op verhuiskostenvergoeding hadden.