Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Het plan van de verhuurder om de bedrijfsruimte te renoveren levert geen eigen gebruik op, als bedoeld in de wet. Bovendien is er geen sprake van slecht huurderschap en valt de belangenafweging uit ten gunste van huurder. De huurovereenkomst kan niet beëindigd worden.
Mr. D.L. van Praag
Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 20 september 2013, WR 2014/66
uit: Nieuwsbrief Huurrecht, juni 2014
Casus
Tussen Restore als verhuurder en Donner bestaat sinds 1 november 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte aan de Lijnbaan 130-150 te Rotterdam. In het gehuurde is een boekhandel gevestigd. Restore heeft de huurovereenkomst tegen 31 oktober 2014 opgezegd. Deze opzegging heeft plaatsgevonden omdat Restore het gehuurde wenst te renoveren. Zij stelt dat een dergelijke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Zij wenst het gehuurde namelijk te vergroten en anders in te delen, zodanig dat dit in de toekomst een andere (betere) uitstraling heeft. Naar verwachting zal de renovatie ten minste twaalf maanden duren. De renovatie is volgens verhuurder noodzakelijk vanwege de ontwikkelingen in de omgeving van het pand. Bovendien is de renovatie ook bouwtechnisch noodzakelijk hetgeen Restore onderbouwt door een expertiserapport waaruit blijkt dat het gehuurde is verouderd en niet meer aansluit bij de eisen die aan een winkelvastgoed heden ten dage wordt gesteld. Een en ander zou vervolgens een positief effect hebben op het rendement van verhuurder, welk positief effect niet mogelijk zou zijn zonder een dergelijke renovatie of indien de huurder na afronding daarvan van het gehuurde gebruik blijft maken.
Voorts stelt Restore dat de bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Hij heeft een aanzienlijk deel van het gehuurde onderverhuurd aan Bagels en Beans, De Slegte en Fame en een deel stond in het verleden leeg. Een dergelijke onderverhuur is (kennelijk, dit volgt niet uit de uitspraak) toegestaan, maar de wijze waarop met name De Slegte het gehuurde gebruikt, doet afbreuk aan het imago van een kwaliteitsboekhandel en strookt niet met de oorspronkelijke bedoeling van partijen, mede nu de verkoop van tweedehands artikelen de beleggingswaarde van het gehuurde zou aantasten.
Tot slot stelt Restore dat haar belangen bij een beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van Donner bij voortzetting ervan. Zij voert daartoe aan dat de financiële basis van Donner zodanig zwak is, dat een voortzetting van de huurovereenkomst niet van Restore kan worden gevergd. Zij wijst erop dat de boekhandel branche zwaar onder druk staat, Selexyz, waaronder Donner voorheen handelde, recent failliet is gegaan maar ook de basis van de partij die heeft overgenomen zwak is. Zij onderbouwt een en ander door te wijzen op geconsolideerde winst- en verliesrekening van Donner waaruit over 2012 een tekort van € 1,5 miljoen blijkt.
Donner stelt dat Restore weliswaar plannen heeft over te gaan tot renovatie, maar dat deze plannen niet vallen onder ‘dringend eigen gebruik’. De renovatie kan volgens haar worden uitgevoerd onder instandhouding van de huurovereenkomst en Donner is bereid aan de renovatie haar medewerking te verlenen. Zij stelt dat de plaats en functie van het gehuurde ondanks de renovatie volledig gelijk blijven en dat slechts een kleine uitbreiding van het gehuurde, te weten 1/8 deel ervan, geen substantiële wijziging met zich meebrengt. Verder stelt zij dat zij haar verplichtingen als huurder deugdelijk nakomt en dat geen sprake is van slecht huurderschap. Restore is altijd bekend geweest met de onderverhuur en heeft daartegen nooit bezwaar gemaakt. Weliswaar is op enig moment sprake geweest van leegstand, maar na de doorstart is Donner samen verder gegaan met De Slegte en is een nieuwe verkoopformule ontwikkeld die veel verkoopruimte vergt. Dat veel tweedehandsboeken (en antiquariaat) wordt verkocht, betekent niet dat sprake is van slecht huurderschap of een aantasting van de beleggingswaarde van het gehuurde. Tot slot betwist zij dat haar financiële basis zodanig zwak zou zijn dat het van Restore niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet. De fusie van de formules Donner en De Slegte is succesvol gebleken en heeft geleid tot winst in het eerste jaar van de doorstart.
Kantonrechter
De vraag of de door Restore gewenste renovatie dringend eigen gebruik oplevert, wordt door de kantonrechter ontkennend beantwoord. Hij stelt vast dat de gewenste uitbreiding met ongeveer 700m2 ten opzichte van het totaal relatief klein is (minder dan 15%). Hierdoor wordt ‘de functie of plaats’ van het gehuurde nauwelijks gewijzigd. Het winkelpand blijft waar het staat en de overige indeling wordt evenmin werkelijk gewijzigd. Ook de gewenste facelift leidt er niet toe dat daarvoor de huurovereenkomst moet worden beëindigd. Voorts concludeert de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat de renovatie niet op een voor de verhuurder rendabele wijze kan worden uitgevoerd als Donner blijft huren. Bovendien heeft Donner aangegeven bereid te zijn mee te werken aan de uitbreiding en renovatie en daarbij bereid te zijn te onderhandelen over een hogere huurprijs. Al met al concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik.
Verder meent de kantonrechter dat de huurder zich niet als een slecht huurder heeft gedragen. De stelling van verhuurder dat het gehuurde als ‘kwaliteitsboekhandel’ moet worden gebruikt, is niet voorgeschreven in de huurovereenkomst en de verkoop van tweedehandsboeken en antiquariaat is dan ook geen slecht huurderschap. Dat de boekhandel branche voor uitdagingen staat in een veranderende markt en dat dit op enig moment tot een verslechtering van de solvabiliteit van Donner heeft geleid, levert evenmin slecht huurderschap op.
Tot slot concludeert de kantonrechter dat de belangenafweging in het voordeel van Donner moet uitvallen. Restore heeft volgens de kantonrechter gelijk waar zij stelt dat een huurovereenkomst een eindig recht is, dat zij er belang bij heeft handen vrij te hebben op het moment dat zij een renovatie wil uitvoeren en dat Donner in Rotterdam ook nog een andere winkel heeft. Daar staat echter tegenover dat Donner er belang bij heeft het gehuurde, gelegen aan de belangrijke winkelstraat in de stad, te behouden. Een ander pand zal niet snel kunnen worden gevonden, terwijl Donner bij beëindiging van de huurovereenkomst alle goodwill verliest. Temeer omdat Donner bereid is haar medewerking aan de renovatie te verlenen en Restore als verhuurder de mogelijkheid heeft ex artikel 7:303 BW een herziening van de huurprijs te verlangen, concludeert de kantonrechter dat de belangen van Restore bij een beëindiging van de huurovereenkomst minder zwaar wegen dan die van Donner bij voortzetting ervan.
Commentaar
De huurder van zogenoemde 290-bedrijfsruimte komt een grote mate van huurbescherming toe. Naast het feit dat het contract in ieder geval voor de duur van vijf plus vijf jaar wordt aangegaan, kent de wet aan de verhuurder maar enkele mogelijkheden toe een huurovereenkomst succesvol op te zeggen. En op het moment dat een huurder met een dergelijke opzegging niet instemt, kan alleen de kantonrechter op vordering van de verhuurder komen tot een beëindiging van het contract.
De verhuurder in deze zaak is voor drie ankers gaan liggen. Allereerst heeft hij de huurovereenkomst opgezegd, omdat hij meent dat de door hem gewenste renovatie niet kan worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst. Hij heeft daarom opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Als belangrijkste grond daarvoor is aangevoerd dat het gehuurde door de renovatie verandert, omdat dit groter wordt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat deze vergroting onvoldoende doorslaggevend is om een beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Wat in dit verband in de literatuur en de jurisprudentie steeds terugkomt, betreft de vraag of de renovatie een wijziging met zich meebrengt in de ‘functie of plaats’ van het gehuurde. Voor wat betreft dat eerste, de functie, kan worden gedacht aan een renovatie van een complex waarbij de in de plint gelegen bedrijfsruimten komen te vervallen en worden verbouwd tot woonruimte. In dat geval is duidelijk sprake van een wijziging van de functie en kan een renovatie leiden tot een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik. Waar het gaat om ‘plaats’ moet gedacht worden aan een situatie dat het complex wordt gesloopt en geen nieuwbouw wordt gerealiseerd, dan wel een nieuwbouw die wezenlijk verschilt van de oudbouw dat dit eveneens een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik rechtvaardigt. Al met al vond de kantonrechter dat een vergroting van het gehuurde met minder dan 15% geen wezenlijke verandering in functie of plaats tot gevolg had, zodat dit geen beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Daar kwam nog bij dat Restore onvoldoende had aangetoond dat het van haar in financiële zin niet kan worden gevergd de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst uit te voeren.
Het tweede anker waarvoor Restore was gaan liggen betreft de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op grond van het feit dat een huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Ook daarvan is volgens de kantonrechter geen sprake. Het enkele feit dat in het gehuurde ook tweedehandsboeken en antiquariaat worden verkocht, levert geen slecht huurderschap op, terwijl
Restore dit volgens Donner al lang wist en daartegen in het verleden niets had gedaan. Dat in het verleden sprake is geweest van beperkte leegstand, maakt eveneens niet dat Donner zich als een slecht huurder heeft gedragen en nu bovendien geen huurachterstanden bestaan kan het feit dat de boekhandel branche zich in zwaar weer bevindt, evenmin slecht huurderschap opleveren.
Als laatste grond heeft Restore aangevoerd dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van Restore bij voortzetting ervan. De mogelijkheid om op deze grond te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst, is eigenlijk een soort restgrond. Indien een verhuurder geen aanspraak kan maken op een van de verplichte toewijzingsgronden, zoals dringend eigen gebruik en slecht huurderschap, kan een huurovereenkomst alsnog eindigen indien de verhuurder aantoont dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan een situatie dat de verhuurder het gehuurde in lege staat wenst te verkopen. Dit levert op zichzelf geen ‘verplichte opzeggingsgrond’ op maar kan in een eventuele belangenafweging uiteraard wel worden meegewogen. De tendens in de rechtspraak is dat rechters deze grond in steeds meer toenemende mate ten gunste van de verhuurder gebruiken om te komen tot een beëindiging. Zo niet de rechter in deze zaak. Hij erkent weliswaar dat Restore ter zake goede en zwaarwegende belangen aanvoert, maar dat deze belangen minder zwaar wegen dan die van de huurder bij voortzetting. Het feit dat Donner bereid is mee te werken aan de renovatie en het voor Restore mogelijk is een aanpassing van de huurprijs te verlangen, lijkt daarbij doorslaggevend, of in ieder geval belangrijk te zijn.
Welke van de in de wet voor de verhuurder resterende opzeggingsgronden heeft Restore niet gebruikt? Dat zijn er twee. Allereerst kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen indien hij een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Daarvan was in deze zaak (kennelijk) geen sprake. Het gehuurde en de bedrijfsruimtes die daar omheen liggen blijven immers bestemd als winkelruimte (in een winkelstraat) en de bestemming is/wordt naar alle waarschijnlijkheid niet aangepast.
De laatste opzeggingsgrond waarvan een verhuurder zich kan bedienen, betreft de situatie dat een huurder niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Ik ben onvoldoende bekend met de achterliggende feiten en omstandigheden maar wellicht dat deze grond alsnog in het kader van een beëindiging zou kunnen worden aangevoerd. De verhuurder wil immers komen tot vergroting van het gehuurde en hij zou daartoe een voorstel kunnen doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De reden dat hij daartoe niet overgegaan is, is wellicht gelegen in het feit dat hij dan in beginsel geen hogere huurprijs per m2 kan verlangen. Hij kan wellicht wel een bedrag verlangen voor de extra meters die worden verhuurd, maar niet een hogere m2-prijs voor het resterende gedeelte. Daarvoor kent de wet immers de nadere huurprijsaanpassing als bedoeld in artikel 7:303 BW. Bovendien speelt voor een verhuurder bij het doen van een dergelijk voorstel uiteraard het ‘risico’ dat een huurder het voorstel aanvaardt, terwijl de verhuurder in deze zaak, gelet op het onderliggende feitencomplex, uitdrukkelijk wenste te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst.
