Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Op het gebied van huurrecht komen er veel praktische problemen voor. Woningcorporaties, gemeenten, vastgoedbeheerders en andere verhuurders komen regelmatig in aanraking met juridische geschillen.
Wat is de top 6 huurproblemen uit de praktijk?
Het vakblad Huurrecht sluit het jaar af met de top 6 van problemen uit de praktijk: 3 op het gebied van woonruimte en 3 op het gebied van bedrijfsruimte. Onderstaande punten worden uitgebreid toegelicht in de speciale uitgave van Huurrecht. U ontvangt dit nummer nu gratis bij een proefabonnement (2 nummers + deze speciale editie voor €35,-).
Top 3 huurproblemen woonruimte
- Woonruimte: tijdelijke verhuur
Marjolein verhuist voor haar werk als journaliste voor drie jaar naar Washington. Ze wil haar appartement tijdelijk verhuren aan Fieke, die al jaren een woning zoekt. Marjolein wil echter wel zekerheid hebben dat ze na terugkeer haar appartement snel weer kan betrekken. Kees heeft een nieuwe woning gekocht, maar heeft zijn oude woning, waarin hij 15 jaar heeft gewoond, nog niet kunnen verkopen. Na zijn verhuizing naar de nieuwe woning raadt de makelaar hem aan de oude woning tijdelijk te verhuren om extra inkomsten te genereren. De hypotheekhouder gaat akkoord met tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet.
Verhuur van woonruimte houdt voor verhuurders in beginsel een langdurige gebondenheid in. Toch zijn er mogelijkheden om enkele gerechtvaardigde belangen van de verhuurder bij kortdurende gebondenheid te beschermen. Er moet dan echter wel aan strikte voorwaarden worden voldaan en dus is het oppassen geblazen voor de verhuurder en zijn adviseur. - Woonruimte: ZAV & mutatie
Harry huurt een woning van een woningcorporatie. Hij plaatst zelf –zonder overleg met de verhuurder- een IKEA keuken met inbouwapparatuur. Zeven jaar later zegt hij de huur op. Op dat moment ontstaan allerlei vragen. Moet Harry de keuken verwijderen? En moet hij dan de oude keuken weer terug plaatsen? Heeft hij recht op een vergoeding als de keuken achterblijft? Wat als de huurder de woning niet netjes achterlaat?
De huurder van woonruimte mag, kort gezegd, geen ingrijpende wijzigingen aan het gehuurde aanbrengen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Voorts dient de huurder bij het einde van de huur het gehuurde weer terug te geven aan de verhuurder. In dit artikel worden de door huurder aangebrachte verandering (hierna: “ZAV” van zelf aangebrachte verandering) en de oplevering bij einde huur in geval van verhuur van woonruimte behandeld. Mutatieschade en door huurder aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde leveren in de praktijk vaak problemen op die regelmatig tot forse schade voor verhuurder kunnen leiden. In dit artikel wordt hierop nader ingegaan. - Woonruimte: overlijden van de huurder
Mw. Jansen-Klop, 85 jaar oud, en haar zoon Hendrik Jansen (50 jaar) bewonen een woning die in 1960 is gehuurd door dhr. Jan Jansen. Jan Jansen is de echtgenoot van mw. Jansen-Klop en de vader van Hendrik. In 2013 overlijdt dhr. Jan Jansen. Hendrik woont sinds zijn geboorte onafgebroken bij zijn ouders en sinds het overlijden van zijn vader, bij zijn moeder. Zij voeren samen een huishouding. De woning is eigendom van woningstichting Ons Geluk te Breda. Mw. Jansen-Klop en Hendrik verzoeken in 2014 Ons Geluk het medehuurderschap aan Hendrik te verlenen, maar Ons Geluk weigert. Hoe sterk staat Ons Geluk?
Dit is één van de vragen rondom overlijden van de huurder die aan bod komen in dit artikel.
Top 3 huurproblemen bedrijfsruimte
- Bedrijfsruimte: faillissement van de huurder
“Halfords vraagt faillissement aan; onduidelijkheid over toekomst zeventien winkels in Brabant”. Dit is slechts één van de vele persberichten die het afgelopen jaar werden gepubliceerd. De crisis eist zijn tol, het ene na het andere faillissement wordt uitgesproken. Voor de verhuurder van onroerend goed heeft een faillissement van de huurder vervelende consequenties. De huurinkomsten blijven uit, er moet een nieuwe huurder gevonden worden om leegstand te voorkomen en discussies met de curator over bijvoorbeeld de (kosten van) oplevering van het gehuurde zijn geen uitzondering. Waar moet de verhuurder in zo’n geval rekening mee houden?
- Bedrijfsruimte: indeplaatsstelling
Jan de Bruin exploiteert al jarenlang een “platenzaak”. Vroeger verkocht hij vooral langspeelplaten, sinds een jaar of 20 overwegend cd’s. De laatste jaren verkoopt hij ook in toenemende mate dvd’s en lijkt het oude vinyl ook weer meer in trek. Toch zit de klad er in. Ieder jaar neemt de omzet met 10 tot 20% af en hij ziet eigenlijk geen mogelijkheden meer het tij te keren. Als het zo door gaat, zal hij binnen een paar jaar zijn faillissement moeten aanvragen. Recent is hij in contact gekomen met een kandidaat die wel interesse heeft zijn huurovereenkomst voor de winkelruimte over te nemen. Deze kandidaat is voornemens in de ruimte een “hippe coffeebar” te starten. In de buurt van de ruimte is er nog geen coffeebar, dus dat lijkt een schot in de roos. De Bruin betaalt voor de ruimte in vergelijking met andere ruimtes weinig huur en daar heeft de kandidaat wel oren naar. Bovendien loopt de huurovereenkomst nog 7 jaar, hetgeen deze kandidaat zeker goed in de oren klinkt. Hij is bereid voor de overname maar liefst € 50.000,= te betalen. De kandidaat heeft overigens meer hippe coffeebars en is een succesvol ondernemer die verder goed bekend staat. De Bruin legt een en ander voor aan zijn verhuurder en vraagt of hij akkoord kan gaan met een overdracht van de huurovereenkomst. De verhuurder is daartoe niet bereid. Hij wil best afspraken maken over een beëindiging van de huurovereenkomst en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar dit behoort dan wel te leiden tot een verhoging van de huurprijs. De Bruin ziet zijn overnamesom als sneeuw voor de zon verdwijnen tot een vriend tegen hem zegt dat de verhuurder een overdracht van de huurovereenkomst niet kan weigeren. Dat staat immers in de wet. Is dat zo?
- Bedrijfsruimte: aangaan van de huurovereenkomst
Het aangaan van de huurovereenkomst is een belangrijk moment in de huurrelatie tussen partijen. Het is het moment waarop essentiële afspraken, zoals de huurprijs het object en de looptijd worden vastgelegd.Het aangaan van de huurovereenkomst is ook het moment waarop huurder en verhuurder duidelijkheid zouden moeten hebben over de staat waarin het gehuurde zich bevindt. Is het gehuurde op dat moment geschikt voor het door de huurder beoogde gebruik?
In deze bijdrage zal worden ingegaan op de aansprakelijkheid van de verhuurder voor (de schade als gevolg van) gebreken die al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren, maar die zich op dat moment niet hebben gemanifesteerd. Daarbij zal duidelijk worden dat zowel de afspraken tussen partijen over de staat van het gehuurde als de kenbaarheid van de latente gebreken van belang zijn voor de vraag of wie van beide partijen deze gevolgschade draagt.
Nieuwsbrief Huurrecht
Elke 2 maanden een overzicht van nieuws, ontwikkelingen en uitspraken op het gebied van woon- en bedrijfsruimte
