‘Geen tekort aan woningen, maar aan transparantie’

Hoe ziet de hypotheekmarkt van de toekomst eruit? Sander van der Aa schudt de woonmarkt graag wakker met het social woonplatform Jumba.nl. Jumba verzamelt diverse data rond alle woningen in Nederland, of die nu te koop staan of niet. Dat is meer dan alleen strelend voor de huidige woningeigenaren: “Meer transparantie zal de woonmarkt in beweging krijgen.”

Welke rol spelen jullie in de woningmarkt?

“Wij helpen mensen met oriënteren en het voor ogen houden waar ze het allemaal voor doen. Het hypotheken-proces is een middel om het doel ‘mooi wonen’ te bereiken. Wij brengen en houden de droomwoning in beeld bij consumenten.

Verder willen mensen weten wat ze kunnen uitgeven aan hun woning. Het zoeken naar een woning en een hypotheek ligt heel dicht bij elkaar. Mensen willen snappen hoe een hypotheek werkt. Wij leggen dat uit.

De huidige partijen in de woonmarkt zijn allemaal gericht op de transactie. Dát is het moment dat aan de consument verdiend wordt. Tegelijkertijd is het maar een hele korte periode – gemiddeld eens in de zeven jaar. Juist het beheersen van het woonproces is waar wij kansen grijpen.”

Jullie zijn niet begonnen als woningwaarde- of hypothekenexpert?

“Van huis uit zijn wij een fintech/realtech startup. Nu de data voor hypotheekaanvragen steeds meer digitaal worden aangeleverd, kunnen wij daar goed helpen. Er is zelfs een beweging naar ‘preventieve hypotheken’, waarbij je vooraf weet hoeveel je kunt bieden – nog voordat je een huis op het oog hebt.”

Jumba waardeert woningen. Hoe gaat dat?

“Wij verzamelen data en verrijken die met een wiskundig model. De resultante is een modelmatige woningwaarde, een rationele berekening. Wie nu in Amsterdam koopt, weet: de woningmarkt is emotie. Dus de rationele waarde klopt niet altijd. En het meenemen van die emotie is mega belangrijk voor een goede weergave van de markt online. Daarom betrekken we ‘de crowd’, die correcties kan aanbrengen op onze rationele resultante. We hebben daarmee dus juist wel oog voor de emotie die onlosmakelijk met wonen is verbonden.”

Wat zijn de gevolgen voor de verkoopprijzen?

“Mensen willen soms 40, 50 duizend euro méér voor een huis neerleggen dan uit de data blijkt. Dat is interessant voor de huizenkoper en -verkoper. Tot nu toe zag je nog niet of anderen interesse hebben voor een woning, en wat ze voor de woning zouden willen betalen. Wij voegen transparantie aan de markt toe.

Ook bewoners van huizen die niet te koop staan, kunnen de waarde van hun huis, en de hoeveelheid interesse vinden. Dat kan ze alsnog bewegen om hun huisje in de binnenstad te verkopen, en zich te vestigen in de randgemeenten.”

Wat kunnen jullie toevoegen aan de ‘Value’ in de berekening Loan to Value?

“Een bepaling van value gebaseerd op de crowd is een betrouwbare afspiegeling van de situatie op de markt. We doen die berekeningen real-time en daardoor is de marktsituatie constant weerspiegeld in onze berekeningen. Als 50 consumenten uitspreken wat de woning waard is in aanvulling op ons model, zorgt dat voor gigantisch veel meerwaarde. Daarnaast kan het ook als basis dienen voor taxatierapporten, omdat we grote hoeveelheden data meenemen die 1 persoon nooit in overweging kan nemen. Overigens kunnen ook taxateurs natuurlijk gebruik maken van onze kennis. Dit kan ze helpen nauwkeuriger waardebepalingen te maken.“

Uw data analyse en informatie is ook interessant voor de geldverstrekker. Woning is immers onderpand?

“We doen pilots met buurt- en wijkinformatie aan banken en andere financials. Maar we vinden het veel belangrijker dat de consument de waarde kan inzien, voor hij op markt gaat. Dat hij bij ons gaat kijken, alle relevante informatie voor het beheren van zijn woonsituatie of de transactie bij ons kan inzien Verder zijn we een module aan het doorontwikkelen waar de consument zijn totale woonkosten kan inzien. Nu moet de consument daarvoor nog altijd zelf informatie uit meerdere bronnen combineren. Dat is niet gebruiksvriendelijk.”

Wat ziet u gebeuren in de wereld van de hypotheken?

“Een versimpeling van de producten. Dat is heel goed. Je kunt nu maar twee soorten hypotheken afsluiten, en die zijn beter te begrijpen. Gevolg: minder risico voor bank en voor de consument. Tegelijkertijd zie je wel dat er nieuwe vormen van financiering bij komen. Zo wordt het veld weer diverser met dynamische hypotheken die richting een spaar/huurconstructie gaan en hypotheken via crowdfunding.

En; de opkomende digitalisering. Het wordt daardoor simpeler om een hypotheek aan te vragen. Meer execution only, meer robo-advies. Wat mij verbaast, is dat het wel nog steeds gescheiden stationnetjes zijn: de bank digitaliseert, de verzekeraar digitaliseert, maar de hele keten is nog niet aan elkaar geknoopt. Daardoor weet de consument niet hoeveel tijd het aanvragen van een hypotheek kost, en hoeveel partijen er aan hem verdienen. Bovendien is bij elk stationnetje maar weer de vraag hoe hoog de rekening wordt, wat ervoor geleverd wordt en kun je eigenlijk nooit zonder financiële schade met het proces stoppen: de makelaar, financieel adviseur, notaris: je hoopt maar dat je goed advies krijgt en goede begeleiding. Ook daar schreeuwt de consument om transparantie.

Derde ontwikkeling is verandering van de woonvraag. In sectoren als de mobiliteit gaat het niet meer om bezit, maar om toegang. Zo zal ook de living-as-a-service in de woonmarkt verder doorzetten. Dan wordt de spaar/huurconstructie weer interesssanter. Er komt kortom een flexibeler woonmarkt en consumenten die op allerlei manieren om maatwerk vragen. ’t Wordt beslist de moeite waard om op die behoefte in te spelen.”

Waar heeft de woningmarkt nu behoefte aan?

“Je hoort nu vaak: we moeten als gekken woningen gaan bijbouwen. Maar dat is onzin. Wij denken dat door de intransparantie vraag en aanbod niet genoeg bij elkaar komen. Meer transparantie in de markt zal meer beweging geven. En natuurlijk: in sommige gevallen gaat het om tekort aan passend aanbod, maar veel mensen kunnen niet goed zoeken omdat het huis dat ze willen, simpelweg niet zoekbaar is. Daarnaast moet de consument op alle mogelijke manieren met zijn woon- en financieringswensen centraal komen te staan.

Bottom line is dat de partners in de woonmarkt de consument in de woonmarkt zien staan, als basis, als startpunt en als actor. De partners in de woonmarkt werken uiteindelijk voor en met de consument. Als we dat inzien, en partners beter samenwerken, zal de innovatie snel volgen. En mét de transparantie, de beweging op de woonmarkt. Die tijd is nu echt ruimschoots aangebroken.”