‘Een goed moment voor verandering binnen de hypotheekmarkt!’

De wereld van hypotheken gaat drastisch veranderen. Dat verwacht journalist Mathijs Bouman, die ook zal spreken op het Hypotheken Next congres. “Dit is een goed moment voor afbouw van de renteaftrek en koppeling met pensioenen.” In aanloop naar het Hypotheek Next Congres stelden we een paar vragen aan de financieel commentator.

Dit congres gaat over de hypotheken van de toekomst – wat zijn in jouw ogen de belangrijke thema’s die dan aan de orde zijn?

“In de eerste plaats de hypotheekrenteaftrek. Met de huidige gesprekspartners in de kabinetsformatie is het wel te verwachten dat die sneller afgebouwd gaat worden. En er zal weer een stuk aflossingsvrij terugkomen, denk ik. In ruil voor een lagere Loan-to-Value en Loan-to-Income. Het belangrijkste: dat je met je pensioen je hypotheek kunt gaan afbetalen. Gevolg: mensen staan minder rood voor hun huis, en hebben minder pensioen tegoed.”

Zijn die trends al zichtbaar? Of vind je dat vooral verstandige keuzes?

“De beweging is al wel gaande, al gaat het op de laatste twee punten wel langzaam. Er is al een discussie over snellere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Bijvoorbeeld met 1 procentpunt per jaar. Ik zou niet verbaasd zijn als dat al bij deze coalitie geregeld gaat worden.”

Waarom is de markt er nu aan toe?

“De rente is laag, en de schrik over te grote hypotheekrenterisico’s zit er nog goed in. De goede richting is toen ingezet. Maar het kan nog een tandje strakker. Met name de hypotheekrenteaftrek was taboe, maar dit is wel een goed moment om die sneller af te bouwen. Ook buiten de politiek hoor je dat vaker bepleiten. Bijvoorbeeld – recent – door een club van topambtenaren, en het IMF.”

Zijn deze maatregelen genoeg?

“Ze zijn genoeg om het gezond te krijgen. Je moet het lenen voor je huis gaan zien als een investering in je toekomstige leven. Nu is het zo ingesteld dat de hypotheek in een apart potje zit, het staat los van wat er verder met je vermogen gebeurt. Door die kunstmatige scheiding lenen we zoveel voor de hypotheek, eigenlijk zijn we huurders van de bank geworden. Zonder ingreep krijg je dat niet zomaar anders: we kunnen moeilijk van onze dertigers vragen om én veel te sparen voor hun pensioen, én veel af te lossen van hun hypotheek.

Door het huidige pensioenstelsel – waar je vooral spaart voor om het pensioen van je voorgaande generatie te betalen – en doordat de rente laag is en de premies dus hoog, dwingen we jongeren heel veel te sparen, maar niet voor hun huis.”

Kun je hypotheek en pensioen zomaar met elkaar verbinden?

“Het zou zelfs een oplossing zijn om beide kanten met elkaar te verbinden. Sta mensen toe hun liquiditeitsproblemen op te lossen via een pensioenvakantie bijvoorbeeld, of laat pensioenrechten direct in de hypotheek storten.”

Sommige mensen in hypothekenland verwachten veel van technologie en blockchain. Jij ook?

“Ik moet nog zien dat dat een doorbraak wordt. Het concept is ingewikkeld, niet efficiënt, niet snel, en niet veilig doordat anonimiteit onzekerheid geeft. Wel is duidelijk dat de markt moet veranderen, de hypotheekproductie staat onder druk.

Goed is dat pensioenfondsen zichtbaarder worden als geldverstrekker voor hypotheken, al dan niet direct. Als het maar niet leidt tot hogere huizenprijzen. Als je 20 procent meer mag lenen omdat je het pensioen erin mag inzetten, moet die extra ruimte zich niet doorvertalen in een zelfde prijsstijging.”

In welk opzicht heeft de hypotheekmarkt jou als journalist de afgelopen tijd verrast? En waarom?

“De mensen van Munt Hypotheken hebben me verrast. Zij hadden een paar maanden de grootste hypotheken productie. Hoe de banken vervolgens hun deel in de markt terug eisen, is ook knap. De beweging naar snellere hypotheekverstrekking is klantvriendelijk. Maar ik verwacht nog meer van de ‘preventieve hypotheek’: dat je weet hoeveel je kunt lenen voordat je je droomhuis gaat zoeken. Uiteindelijk gaat het om de hypotheeknemer, en niet om het bouwvalletje dat het onderpand is voor de lening.”

Dat ‘hypotheek-binnen-een-week’ is zelfs een reclameslogan. Blijkbaar is een week snel. Worden banken hiertoe gedwongen?

“Gedeeltelijk wel. En ook: met een flexibiliserende arbeidsmarkt is het onhandig om een vast contract te eisen voor een hypotheek. Dan krijg je ‘vanzelf’ semi-preventieve zaken. En worden de hypotheekgesprekken meer een ‘intake’. En dat is heel goed: banken besteden meer aandacht aan de Loan-to-Income ratio. Dat zouden de banken zo goed moeten doen dat er helemaal geen NIBUD meer nodig is.

Uiteindelijk – onder invloed van strengere Basel-IV regels zou de bank zelfs kunnen doorgroeien in de rol van hypotheekverstrekker met geld van de pensioenfondsen. Dat zou best logisch zijn.”

En wat wil je vooral graag weten van de bezoekers van het Hypotheken -Next congres?

“Of hun werk leuker is geworden sinds het provisieverbod. Adviseurs houden van het onderhandelingsspel. Dat kunnen ze nu nog feller spelen dan ten tijde van de provisie. En ik ben benieuwd hoe ze de toekomst van het robotadvies voor standaard-zaken zien: wordt hun adviesrol bedreigd door het algoritme? Ik ben heel benieuwd.”