‘Hoe sneller je begint, hoe kleiner de welvaartsverliezen’

Door Jantina Kamminga, blogger tijdens het Hypothekencongres 2013

Stegeman startte de presentatie met de quote ‘De bodem is in zicht’. Hierbij bedoelt Stegeman dat de huizenprijzen flink dalen, maar lang niet zo fors als in de jaren ’80. Volgens Stegeman zitten we ergens bij een omslagpunt. Om het omslagpunt te bereiken moeten de transacties toenemen: die stabiliseren nu. ‘Daarna gaan de huizenprijzen echt wel weer omhoog’, aldus Stegeman.

Volgens Stegeman heeft Nederland, internationaal gezien, een bijzondere woonmarkt. Uit de sheet die Stegeman laat zien blijkt dat er relatief weinig verhuizingen binnen de huursector in Nederland zijn. ‘Dat heeft te maken met hoe wij dingen hier in Nederland hebben ingericht. We hebben een grote sociale huursector met lange wachtlijsten die ervoor zorgen dat je minder snel kan verhuizen’, aldus Hans Stegeman. De Nederlandse koopmarkt is daarentegen redelijk dynamisch. De boodschap die Stegeman hier wil meegeven is: ‘We moeten niet terug willen naar de woningmarkt van voor 2008.’ Er waren volgens Stegeman toen teveel dingen structureel mis.

Financiële kwetsbaarheid
Op dit moment is er volgens Stegeman sprake van financiële kwetsbaarheid: ‘Je moet kiezen en daarbij heb je weinig keuze.’ Dat komt door een verstoorde woonafweging. ‘Als een goedverdienende starter niet in aanmerking kan komen voor sociale huur en gaat kijken voor een dure woning in de privaatsector, zal hij constateren dat hij beter een huis kan kopen met hypotheekrenteaftrek, hij zal dan goedkoper uit zijn’, aldus Stegeman.

‘Als je kijkt naar wat mensen willen’, vervolgt Stegeman, ‘Dan zie je dat mensen die huren naar koopwoningen willen of willen huren. Kopers willen ook naar koopwoningen en in slechts beperkte mate huren. En starters willen, gemiddeld genomen, huren’.
Op het moment dat het goed gaat met de woningmarkt, willen meer starters kopen, als het slechter gaat, willende liever huren. ‘Als je op dit moment kijkt waar de starters terecht komen, zijn dat niet de huurwoningen’, zegt Stegeman.

Vermogensopbouw
Daarnaast zegt Stegeman dat het huis steeds belangrijker wordt met de rest van je vermogensopbouw, dus ook je hypotheek om je inkomen goed over je levenscyclus te laten lopen. En dat terwijl de ouderen ook een hogere hypotheekschuld hebben. Het aantal aflossingsvrije hypotheken bij ouderen is vrij hoog, dat kan wel want ze hebben hun overwaarde, maar dat is niet meer zoals vroeger. Het gevolg is dat overwaarde creëren nog belangrijker wordt voor de ouderen. De cruciale vraag is ‘in welke maat moet dat een pinautomaat worden?: in welke mate willen wij de volledige fictieve waarde van die woning voor de inkomensplanning van de levenscyclus?’

Stegeman pleit uiteindelijk voor een woningmarkt die beter aansluit bij de wensen van de mensen die er uiteindelijk in moeten wonen. ‘En dan gaan ze niet meer in een hypotheek wonen, maar in een huis: dat mensen een weloverwogen woonbeslissing maken en niet naar de woonlasten kijken’, aldus Stegeman.
Daarnaast pleit Stegeman voor een wooncarrière die uit minder stappen bestaat en vaker zal leiden tot de keus voor private huurwoning. Met als belangrijke uitkomst minder schuldfinanciering. Stegeman zegt: ‘En daar hoort een ander beleid bij, een woonsubsidie, meer naar de voorkeuren van de consument bouwen en ontwikkelen, minder hypotheekaftrek en een lagere Loan to value’.
Stegeman sluit af: ‘Hoe sneller je begint, hoe kleiner de welvaartsverliezen.’