Huizenmarkt blijft slecht

Column geschreven door Jos Koets,eigenaar van een assurantiekantoor, gespecialiseerd in hypotheken. Daarnaast columnist van de iex en blogger bijHomefinance.

De afgelopen tijd lees ik steeds meer positieve berichten over de huizenmarkt zoals bijvoorbeeld het aantal verkochte woningen die (flink) zijn toegenomen. Volgens diverse experts is het dieptepunt bereikt en zullen de huizenprijzen niet veel meer dalen. Sommige experts gaan zelfs een stapje verder en verkondigen dat de huizenprijzen in 2014 weer kunnen stijgen. Ik ben het totaal niet met deze berichten eens. Ik verwacht dat de huizenmarkt de komende jaren niet uit het dal gaan komen. Dit heeft vooral te maken met Den Haag die voor veel onrust zorgt. Zij willen de huizenmarkt wel uit het slop halen maar daar tegenover staan flinke beperkingen zoals.

Verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek

Verdere beperking van de maximale hypotheek (leencapaciteit wordt jaarlijks minder)
De huizenkoper heeft steeds meer eigen middelen nodig om een huis te kopen
Er zijn steeds minder subsidies om starters te helpen

De beperking voor de maximale hypotheek kan volgend jaar een groot probleem gaan worden. Er zijn natuurlijk nog geen cijfers bekend, maar ik verwacht dat deze aanzienlijk wordt. Voor het maken van mijn berekeningen (natuurlijk heb ik hulp gehad) zijn de koopkrachtcijfers over 2012 die het Centraal Bureau voorde Statistieken onlangs bekendheeft gemaakt mijn uitgangspunt. Volgens deze cijfers is de koopkracht gemiddeld in 2012 met 1% gedaald. Dit percentage is dus mijn indicator voor de te verwachten woonquotes van 2014. Dewoonquotes, het percentage van het bruto inkomen dat aan woonlasten besteed magworden, worden jaarlijks opgesteld door het NIBUD. Door de daling van dekoopkracht zullen de woonquotes naar verwachting meedalen. De maximalehypotheek wordt grotendeels bepaald door de hoogte van de woonquotes, waardoor de lijn simpelweg doorgetrokken kan worden. Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek in vergelijking met het inkomen en het jaartal.

Inkomen(s)		Maximale hypotheek
Inkomen 1	Inkomen 2	2009	2010	2011	2012	2013	2014*
€ 16.500	€ 16.500	€ 133.704	€ 145.998	€ 103.992	€ 105.016	€ 94.771	€ 85.637*
€ 33.000	€ 0	€ 158.805	€ 157.781	€ 150.609	€ 148.560	€ 140.875	€ 127.299*
€ 33.000	€ 16.500	€ 238.208	€ 236.671	€ 225.913	€ 222.839	€ 211.313	€ 190.948*
€ 49.500	€ 0	€ 252.039	€ 251.271	€ 242.050	€ 238.208	€ 215.155	€ 194.420*
€ 33.000	€ 33.000	€ 317.610	€ 315.561	€ 301.217	€ 297.119	€ 281.751	€ 254.597*
€ 49.500	€ 16.500	€ 336.052	€ 335.027	€ 322.733	€ 317.610	€ 286.874	€ 259.227*
€ 66.000	€ 0	€ 368.838	€ 367.813	€ 356.543	€ 348.347	€ 317.610	€ 287.001*
Wijziging max. hypotheek			0,27%	-5,91%	-1,49%	-7,71%	-9,64%*
Wijziging koopkracht			-0,50%	-0,80%	-1,00%

*Ditbetreffen indicatieve schattingen op basis van het doorrekenen van de cijfers van hetvoorgaande jaar.

Cijfers zeggen vaak voldoende. Het bewijs is nog niet 100% maar als het bovenstaande werkelijkheid wordt dan kunnen we concluderen dat Den Haag zich behoorlijk in de nesten gaat werken. Zij willen de huizenmarkt uit het slop halen. De huizenprijzen mogen niet teveel dalen omdat dit niet goed is voor de banken. Bovendien krijgen teveel huishoudens te maken met onder water hypotheken. Dit aantal zal nu rond de 1.500.000 liggen. Volgens DNB was het aantal onder water hypotheken per 31-12-2012 1,3 miljoen! Ik heb even de rekenmachine gebruikt en hetgemiddelde bedrag dat een huishouden onder water staat, is 50.000 euro.

De overwaarde van alle koopwoningen in Nederland (is altijd een fictief bedrag en is afhankelijk van het moment) was in 2007 ongeveer 700 miljard euro. DNB verwacht dat dit bedrag flink gaat dalen. In 2015 is de overwaarde nog slechts 300 miljard. Dit betekent dat er in acht jaar tijd 400 miljard is verdampt. De grootste oorzaak is natuurlijk de al jarenlange onzekerheid op de huizenmarkt.

Truc Kabinet

De starters moeten de woningmarkt uit het slop gaan trekken, maar hebben problemen met het financieren van een huis. Bovendien hebben veel starters die doorgestudeerd hebben een aardige studieschuld. Deze studieschuld wordt nu als lening beoordeeld, waardoor de maximale hypotheek minder wordt. Een goede starter die een woning wil kopen, moet dus eerst zijn studieschuld aflossen en dan gaan sparen. Dit sparen is noodzakelijk omdat de kosten koper die mee gefinancierd kunnen worden in de hypotheek, ieder jaar minder worden.

Dit jaar is het nog 5%, maar ieder jaar wordt dit percentage 1%-punt minder tot dit nihil is. Het sparen in Nederland is niet aantrekkelijk en wordt tegengewerkt door de box 3-belasting die wordt geheven boven de vrijstelling. De starter wil dus wel, maar kan vaak niet. De suggestie om dan maar eerst een woning te huren, is door Den Haag afgesneden. De huurprijzen zijn in veel situaties hoger dan de maandlasten bij kopen. Het nare is dat kopen niet mogelijk is, waardoor huren de enige oplossing is. Het maandelijks sparen wordt dan vaak een probleem, waardoor het jaren zal duren voordat deze doelgroep een woning kan kopen. Dit scenario zal in ieder geval de komende jaren niet veranderen.

Meer weten over de ontwikkelingen binnen de hypothekensector?

Voor de 18e vindt dit jaar hetNationale Hypothekencongresplaats. Ieder jaar komen hier 250 experts samen om kennis te delen over uw sector. Hier hoort u o.a. meer over dit thema.