Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Onderzoek proactieve klantbenadering: Doet de markt op dit moment genoeg om bestaande hypotheekklanten door de crisis heen te helpen?
Hypotheekverstrekkers en –adviseurs hebben het zwaar te verduren. Dagelijks staan de kranten bol met de problemen die de woning- en hypotheekmarkt teisteren; Starters komen de markt niet op omdat hun leencapaciteit niet toereikend is, Doorstromers stromen niet meer door zolang hun huis onder water staat en de restschuld niet te financieren valt; Pensionado’s kunnen hun overwaarde niet verzilveren nu er geen doorstroom meer is naar hun kapitale villa’s. Latent blijkt de markt echter te wachten op ‘groen licht’ om weer in beweging te komen aangezien elk van deze 3 doelgroepen graag de volgende stap zet in het vergroten van hun woongenot. Wat doen de verstrekkers en adviseurs om deze groepen hierbij te ondersteunen? En is dat genoeg?
Deloitte lanceert jaarlijks onderzoek op Euroforum Hypothekencongres op 8 en 9 oktober
Doet de markt op dit moment genoeg om bestaande hypotheekklanten door de crisis heen te helpen? In de komende weken voert Deloitte onderzoek uit naar waar de markt (aanbieders, intermediairs, toezichthouders en brancheorganisaties) op dit moment staan op het gebied van pro-actief portefeuillemanagement.
De eerste rondgang langs marktpartijen ter voorbereiding op het consumentenonderzoek en paneldiscussie levert al een paar interessante feiten op:
1. Hoezo probleem? De totale woningwaarde is altijd nog bijna 2x de uitstaande hypotheekschuld!
De laatste jaren is de uitstaande hypotheekschuld in Nederland fors gestegen en wordt tot op Europees niveau met argusogen bekeken. Scenario’s van vooraanstaande wetenschappers voorspellen dat ook met de ingrepen van afgelopen jaren om aflossingsvrije hypotheken om te buigen naar 100% annuitaire aflossing en de scherpe prijsdalingen op de woningmarkt de schuldenlast nog fors zal toenemen. Johan Conijn voorspelt zelfs dat deze zal doorgroeien tot rond de 900 miljard in de komende 20 jaar.Maar hoe erg is dat nu eigenlijk? De totale eigenwoningwaarde in NL bedraagt zelfs na de forse prijscorrecties van afgelopen jaren nog steeds meer dan 1,3 biljoen EUR.
2. Uitdaging ligt in het ‘Cohorten effect’ waarbij elke generatie worstelt met eigen problemen
Één van de belangrijkste oorzaken in het projectiemodel voor de schuldenontwikkeling is de mismatch in schuldenlast over de generaties heen. Elke ‘senior’ die zijn eigen woning verruild voor een kamer in een zorg-complex brengt een ‘treintje op gang’ waarbij de overwaarde op de veelal al afgeloste woning verzilverd wordt door een doorstromer die ‘de hoofdprijs’ betaald voor deze woning en hiervoor meestal een forse hypotheek moet sluiten. De doorstroom woning die vrijvalt moet daarom ook flink wat opbrengen waardoor ook de Starter die instapt een topfinanciering nodig heeft voor de eerste aankoop. Hierdoor wordt de komende decennia nog een forse groei van de uitstaande hypotheekschuld verwacht.
3. (pre-)pensionado’s willen overwaarde verzilveren
Generaties die meerdere decennia geleden al geholpen door de stimuleringsmaatregelen zijn ingestapt in de woningmarkt genieten momenteel van uiterst lage woonlasten door de lage financieringslast bij aankoop van de woning èn het vaak al grotendeels of geheel aflossen van deze hypotheekschuld. Vaak zijn dit ook de woningen die fors in waarde gestegen zijn waardoor een flinke overwaarde ‘gevangen is in de stenen’, terwijl deze (pre-)pensionado’s in de fase van het leven zijn gekomen waarop ze deze waarde graag aanspreken.
4. Doorstromers zijn gevangen in eigen woning door opgebouwde restschuld
De opvolgende generaties die later zijn ingestapt kampen echter met een ander probleem; zij hebben de hoofdprijs betaald voor hun woning èn hebben deze gefinancierd met een tophypotheek waar ook vaak niet of beperkt op wordt afgelost. Doorstroom naar een woning voor hun volgende levensfase loopt nu echter vast doordat verkoop enkel mogelijk is met een restschuld. Wanneer deze niet uit eigen middelen valt op te brengen lopen geldverstrekkers voor aankoop van de nieuwe woning meestal niet warm om de restschuld mee te financieren.
5. Starters moeten meer eigen middelen meebrengen voor aankoop van de eerste woning
Ook starters die momenteel willen instappen lopen tegen de uitdaging aan dat de leencapaciteit aan banden is gelegd en vaak al een aanzienlijk bedrag aan eigen middelen nodig is om de aankoop- en verbouwingskosten grotendeels zelf te betalen.
6. Betaalbaarheid van hypotheeklasten is laatste jaren fors afgenomen
Toenemende werkeloosheid en langdurig aanhouden van de crisis leidt er toe dat meer en meer eigen woningbezitters niet meer aan hun betalingsverplichtingen voor de hypotheek kunnen voldoen. Afgelopen jaren hebben geldverstrekkers en adviseurs hier al op geanticipeerd met extra dienstverlening zoals budgetcoaching en proactief klantbeheer ter preventie. Onderzoek van Vereniging Eigen Huis met het meldpunt betalingsproblemen wijst echter uit dat nog veel klanten zich in de steek gelaten voelen als het mis (dreigt te) gaat.
Komende maanden richt het onderzoek zich op de vraag hoe de hypotheekklant al door de geldverstrekkers en adviseurs geholpen wordt om deze impasse te doorbreken. We onderzoeken onder meer de vraag hoe dit vanuit de ogen van de consument wordt ervaren. Aan de hand van de resultaten geven we concrete handvaten voor verdere ontwikkeling in de toekomst.
Nieuwsgierig naar de resultaten?
Wij ontmoeten u graag op 8 en 9 oktober 2013 tijdens het Nationaal Hypothekencongres. Tijdens dit tweedaagse congres presenteren wij de resultaten van het onderzoek. Meer informatie over het programma en de sprekers kunt u vinden op de website van het Nationaal Hypothekencongres. Meer informatie over het onderzoek leest u op de website van Deloitte.
Zelf ook bijdragen aan het onderzoek?
Op de website van het hypothekencongres staat vanaf 26 augustus 2013 de publieke questionnaire waar alle marktpartijen aan bij kunnen dragen. In het vorige onderzoek hebben zo meer dan 150 deelnemers bijgedragen aan het onderzoek ‘closing the funding GAP’ dat na te lezen is op http://www.deloitte.nl/fundingmodellen.
