Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Door: mr. Anky Kloosterman
De huurder van woonruimte geniet een hoge mate van bescherming op het gebied van huurprijzen. De huurprijsbepalingen zijn van dwingend recht. Deze regels zijn dus altijd van toepassing, ook al hebben partijen in de huurovereenkomst andere afspraken gemaakt. De regelgeving ziet o.a. op de hoogte van de aanvangshuurprijs, op huurprijswijziging en op servicekosten. Tevens is geregeld hoe de procedures bij huurprijsvaststelling verlopen.
De afgelopen jaren zijn er meerdere wijzigingen doorgevoerd. Met ingang van 1 juli 2011 heeft het energielabel van een zelfstandige woning een plek in het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van oktober 2011 is het woningwaarderingsstelsel aangepast door toekenning van extra punten aan een woning in schaarstegebieden (zogenoemde Donnerpunten).
Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Bovendien is het mogelijk om per die datum een extra inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het kabinet wil de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Per 1 juli 2013 geldt een huurverhoging van:
- inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614
- inflatie + 2,0% voor huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000
- inflatie + 4,0% voor huishoudinkomens boven € 43.000.
De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden uiteindelijk per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging.
- 4% voor huishoudinkomens tot € 33.614
- 4,5% voor middeninkomens
- 6,5% voor hogere inkomens
De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor zelfstandige woonruimte (art. 7:252 a lid 1). En niet voor huurders van onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Voor deze groepen geldt 4% als maximale huurverhoging. Ook kan niet extra worden verhoogd als de huurder gehandicapt of chronisch ziek is.
Onder het huishoudinkomen (art. 7:252a lid 2) vallen de inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners samen. Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2013. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in het tweede kalenderjaar voorafgaand aan het lopende jaar. Voor huurverhoging in 2013 is dat dus 2011 (art. 7:252 lid 2 sub d).
Verhuurders kunnen een inkomensverklaring opvragen via de website van de Belastingdienst: www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl.
Als sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen, dan kan de huurder een huurverlaging voorstellen (art. 7:252b gaat daarover).
Bezwaar tegen de huurverhoging
De huurder kan bezwaar maken tegen een voorstel tot (jaarlijkse) huurverhoging als hij van mening is dat de kwaliteit van de woning niet in overeenstemming is met de voorgestelde huurprijs. In de praktijk betekent dit dat de huurverhoging niet redelijk is indien en voor zover de voorgestelde huurprijs hoger is dan de maximale prijs, die wordt berekend met het woningwaarderingsstelsel. Sinds 1999 is het niet meer mogelijk om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren op grond van onderhoudsklachten.
Als de verhuurder een extra huurverhoging wil doorvoeren op basis van het inkomen van de huurder (art. 7:252a BW), dan heeft de huurder ook nog de mogelijkheid om bezwaar te maken op basis van het inkomen. Er zijn twee gronden mogelijk
- Het inkomen vermeldt op de inkomensverklaring klopt niet.
- Het inkomen in het jaar daarop is gedaald (in 2012 lager is dan in 2011).
De verhuurder is verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen, als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.
Mr. Anky Kloosterman is eindredactuur van de nieuwsbrief Huurrecht
