Dubbele verhuur

Mevr. mr. A.M. Kloosterman
Uit: nieuwsbrief Huurrecht, september 2014

Vraag

Greta Van Tol, particuliere verhuurster, biedt op 1 mei 2014 haar appartement te huur aan, aan Anita, een vage kennis, die ze via Facebook heeft leren kennen. Anita gaat nog diezelfde dag naar het appartement kijken. Greta geeft Anita een week bedenktijd omdat er nog meer gegadigden voor de woning zijn. Op 5 mei laat Anita telefonisch aan Greta weten dat zij het appartement graag wil gaan huren. Greta zegt echter dat zij het appartement inmiddels aan een andere geïnteresseerde, Pietersen, heeft verhuurd, omdat Pietersen bereid was een hogere huurprijs te betalen. Anita is echter van mening dat er tussen haar en Greta een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Wie heeft gelijk?

Antwoord

Anita heeft gelijk. Een huurovereenkomst komt tot stand door ‘aanbod en aanvaarding’. Dit staat niet in de wettelijke bepalingen van het huurrecht uit Boek 7 BW, maar in art. 6:217 BW, dat geldt voor alle overeenkomsten. Het artikel bepaalt dat elke overeenkomst, dus ook een huurovereenkomst, op deze manier tot stand komt. Op het moment waarop aanbod en aanvaarding samen komen en deze ook inhoudelijk met elkaar overeenstemmen, komt de overeenkomst tot stand.

Het totstandkomen van een overeenkomst kent dus twee aspecten: het aanbod en de aanvaarding. Dit betekent dat:

• er sprake moet zijn van een geldig aanbod;
• er sprake moet zijn van een geldige aanvaarding;
• aanbod en aanvaarding met elkaar moeten overeenstemmen.

Een aanbod kan weliswaar in beginsel worden herroepen (art. 6:219 BW), maar dat kan niet als het aanbod uitdrukkelijk onherroepelijk is gemaakt of een termijn voor aanvaarding is gegeven. Het aanbod om het appartement te huren is op donderdag 1 mei 2014 gedaan. Aan dit aanbod was een termijn verbonden: Anita diende het aanbod binnen een week, dus voor of uiterlijk op donderdag 8 mei 2014 te aanvaarden. Tot die tijd was het aanbod onherroepelijk. Op 5 mei 2014 is derhalve een geldige huurovereenkomst tussen Anita en Greta tot stand gekomen. Een mondelinge overeenkomst is bindend. Het huurrecht eist niet dat een overeenkomst schriftelijk wordt vastgelegd (hoewel dat natuurlijk wel verstandig is). Greta heeft nu een probleem, want zij heeft twee overeenkomsten gesloten met betrekking tot hetzelfde appartement. Eén van de overeenkomsten kan zij dus niet nakomen. Dit maakt haar schadeplichtig.

Nog geen abonnee? Download een gratis proefnummer van de nieuwsbrief Huurrecht