Verduurzamen van Vastgoed zonder routeplanner; hoe erg is dat?

In het Klimaatakkoord hebben we afgesproken dat in 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd zijn. Recente inschattingen laten zien dat we op ca. 100.000 tot 200.000 woningen uitkomen – pakweg een factor 10 lager. Realiseren van een lokaal alternatief voor aardgas is maatwerk en dat beperkt het kunnen opschalen. In elke wijk of buurt kan het anders uitpakken. Niet alleen door de techniek, maar juist ook door de mensen die er wonen. In een aantal gemeenten hebben burgers plannen ontwikkeld voor kleinschalige warmtenetten, terwijl op andere plekken corporatiewoningen worden aangesloten op grotere warmtenetten of woningeigenaren zelf aan de slag zijn met een warmtepomp.

Nu gemeenten aan het stuur zitten van de lokale warmtetransitie wordt steeds meer duidelijk dat er onvoldoende capaciteit is om partijen met elkaar te verbinden en bewoners te betrekken bij de plannen voor hun wijk. Daarbij ontbreekt vaak ook een consistent overheidsbeleid en een duidelijke toekomstvisie die ons in een meewerkmodus kan brengen. We begrijpen steeds beter waarom we uiteindelijk van aardgas af willen; aardbevingen in Groningen, toenemende afhankelijkheid van import uit o.a. Rusland en voorkomen van CO2-uitstoot bij zowel de verbranding als bij de winning. Maar een alternatief dat net zoveel kost als aardgas én minstens net zo comfortabel is, blijkt op dit moment lastig te realiseren.

Leergeld en fouten maken

Een transitie van het aardgas af zonder meerkosten is onmogelijk. We zien wel twee ontwikkelingen: aardgas wordt duurder – vooral door (toekomstige) belastingen – en de alternatieven worden goedkoper. Voor dat laatste gaan we ervaring opdoen met steeds grootschaliger inzet, waardoor het goedkoper wordt door het op te schalen. Ter vergelijking, wind- en zonne-energie is 80% goedkoper geworden binnen 10 jaar. Mogelijk kosten warmtepompen en isolatie over 10 jaar nog maar de helft van wat het nu kost. Maar dat kan alleen door nu te starten; het wordt niet uit zichzelf goedkoper. Tot die tijd vangen we de meerkosten af met subsidies, die we kunnen afbouwen mits we nieuwe technieken op grotere schaal gaan toepassen. Daarbij helpt het om steeds meer samen te werken in de keten, zoals met bouwbedrijven en installateurs.

Tot zover de theorie, dan de praktijk. De gebouwde omgeving is een veelkoppig monster van aardgasgebruikers dat dit deel van de warmtetransitie complex maakt. Betrekken en meekrijgen van bewoners kost nog meer tijd dan we al dachten en vastgoedeigenaren van utiliteit doen vaak het absolute minimum aan maatregelen voor hun sterk wisselende bezetting van gebruikers. Hierdoor hebben we één of twee generaties aan tijd nodig en gaan we stap-voor-stap leren en experimenteren; met soms 3 stappen vooruit en 2 terug.

Op het juiste moment: natuurlijk!

Natuurlijke momenten (in combinatie met de juiste financieringsinstrumenten) bieden vaak goede kansen om in één keer een grote stap te zetten. Voor gebouweigenaren en eigenaar-bewoners is dit ook een herkenbaar argument: liever niets vervroegd afschrijven. Gaan we ons kozijn schilderen? Wellicht kunnen we dan ook ander glas erin zetten. Moet het rookgaskanaal worden vernieuwd? Misschien is dat een mooi moment om iets anders voor onze CV-ketel te overwegen. Hiermee wordt verduurzaming de nieuwe normaal en onderdeel van renovatie of een (her)ontwikkeling.

Maar ook op plekken waar een grote stap niet haalbaar is door te weinig draagvlak of een te grote inspanning, is het moment waarop het gebouw sowieso wordt aangepakt vaak geschikt om een klein stap te zetten. Er zijn nu al veel maatregelen te nemen die rendabel zijn. Spouwmuur-, vloer- en dakisolatie zijn rendabel en relatief snel terug te verdienen. Ook zonnepanelen zijn economisch logisch – zelfs met een (duurzaamheids)lening. Met alleen deze beperkte maatregelen zijn de gebouwen vaak nog niet voldoende goed geïsoleerd om op een volledig elektrische warmtepomp over te kunnen schakelen. Daarin kan de hybride warmtepomp als tussenstap een belangrijke rol spelen. Hiermee behalen we op korte termijn al meer dan 50% CO2-besparing, zeker als het wordt gecombineerd met zonnepanelen. Nog niet het comfort van vloerverwarming, maar wel de mogelijkheid om te kunnen koelen! Ook hiervoor geldt dat als de vraag hiervoor goed gestimuleerd kan worden, installateurs zich hierop kunnen gaan toeleggen en kan het gaan vliegen. Dan is er weer 15 jaar tijd om verder te isoleren op de natuurlijke momenten.

Om de natuurlijke momenten voor utiliteitsgebouwen goed te kunnen benutten, is het belangrijk om samen op te trekken. Dat betekent het benutten van de collectiviteit op een bedrijventerrein, bijvoorbeeld door het afspreken van collectieve doelen en die onderling te verdelen, afhankelijk van de onderhoudsplannen van de gebouwen.

Onderweg de weg vragen

Er is geen standaard route voor de warmtetransitie beschikbaar. Laten we de tijd nemen om in kaart te brengen wat er nodig én mogelijk is voor onze gebouwen, dan mét bewoners en vastgoedeigenaren plannen rondmaken, financiering zoeken en zoveel mogelijk collectief inkopen. Als het even kan, nemen we daarbij meer dan één maatregel en houden we het einddoel in zicht. We staan nog maar aan het begin van een grootschalige systeemverandering. Het ontwikkelen van warmtenetten, grootschalige gebouwisolatie en vervangen van ketels door warmtepompen zijn kostbare en complexe processen; wie gaat wat financieren en hoe passen we het in? Als we niet starten, komen we dat nooit te weten. Daarom staan wij te popelen om de warmtetransitie te versnellen.

Geschreven door: Ewald Slingerland, Senior Consultant/Ontwikkelaar Duurzame Warmte bij Greenvis en docent van de opleiding Verduurzamen van Vastgoed.