Euroforum Blog Het kennis blog van Euroforum
Wat betekent goed huurderschap concreet? En hoe zit het met overlast door huisdieren?Drie grote honden in een driekamer-appartement, mag dat? En een varken in huis?
Lees het artikel uit Huurrecht, door Mr. A.M. Kloosterman
Artikel 7:213 BW: “De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”
Artikel 214: “De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.”
Het zijn ‘vage’ bepalingen. Wat betekenen ze concreet? En meer specifiek, hoe zit het met overlast door huisdieren? Kun je dat aanpakken met behulp van deze regels? Drie grote honden in een driekamer-appartement, mag dat? En een varken in huis?
Vage norm
Art. 7:213 BW bevat een belangrijke verplichting van de huurder, de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Het is een vage ‘open’ norm. Wat het precies betekent, is erg afhankelijk van de omstandigheden. Het kan de verhuurder helpen om in de algemene huurvoorwaarden een meer concrete uitwerking van ‘goed huurderschap’ op te nemen. Bijvoorbeeld door te bepalen dat de huurder geen hennep mag telen, de woning daadwerkelijk moet bewonen en geen harde vloerbedekking mag leggen in een flatwoning. Daarmee verschaft de verhuurder zich een sterkere juridische basis als hij wil optreden tegen gedrag van de huurder.
Voorbeeld
Uit de wet volgt niet dat de huurder in de woning zijn hoofdverblijf moet hebben. Op basis van de wet kan de verhuurder daarom niet zo eenvoudig ontbinding van de huurovereenkomst realiseren, als de huurder de woning als ‘pied-a-terre’ gebruikt. Of als hij drie maanden per jaar in de woning woont en de rest van het jaar in Marokko verblijft. Maar de verhuurder staat een stuk sterker als de verplichting tot hoofdverblijf is opgenomen in de algemene huurvoorwaarden. Dan kan de tekortkoming van de huurder eenvoudiger vastgesteld worden. De meeste huurvoorwaarden bevatten tegenwoordig een dergelijke bepaling. Als dat ontbreekt (bijvoorbeeld omdat de huurder als sinds het jaar 2000 de woning huurt en de algemene huurvoorwaarden daarna pas zijn aangepast), dan hangt het van de omstandigheden af of sprake is van een tekortkoming.
Een uitspraak waarin zo’n kwestie centraal stond is Rechtbank Rotterdam 1 november 2013, RVR 2014/23. De rechter overwoog: “Het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is niet, althans niet zonder meer, aan te merken als een tekortkoming, nu de huurovereenkomst geen bepaling die hiertoe verplicht bevat en dit niet voortvloeit uit artikel 7:213 BW. Of sprake is van een tekortkoming zal afhangen van bijkomende feiten en omstandigheden van het geval. Daartoe is onder meer te rekenen:
- de tijdsduur en frequentie van het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder;
- de wijze van gebruik van het gehuurde gedurende de tijd waarin de huurder daar niet feitelijk verblijft;
- de aard van de relatie tussen de huurder en de personen die het gehuurde gebruiken gedurende de afwezigheid van de huurder;
- de aard van de huurovereenkomst, de schaarste en vraag naar dit soort woningen in de sociale sector en de bekendheid van de huurder hiermee.”
Niet alleen art. 7:213 is van belang in procedures die gaan over het gedrag van de huurder. Ook art. 7:214 speelt een rol. Daar is bepaald dat de huurder de woning conform de bestemming moet gebruiken, dus bijvoorbeeld niet bedrijfsmatig. Op grond van deze bepaling pleegt de huurder wanprestatie als hij een bedrijf aan huis exploiteert, bijvoorbeeld een kinderopvang of een pedicuresalon. Ook de huurder die in de gehuurde woonruimte een hennepkwekerij exploiteert, pleegt wanprestatie, omdat hij art. 7:214 (en 7:213 BW) schendt. Hij handelt in strijd met art. 7:214 BW omdat hij door de hennepteelt de woning – deels – bedrijfsmatig gebruikt.
Ook buiten de woning
Er hoeft niet altijd een relatie te zijn met het gehuurde. Het gedrag van de huurder kan ook op zichzelf reeds reden zijn voor het einde van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. Los van de vraag of de huurder het pand goed gebruikt. Zie hierover bijvoorbeeld een uitspraak van de Hoge Raad uit 19991, waarin de huurder de verhuurder opsloot in een vriescel. De verhuurder (een rechtspersoon) vorderde ontbinding van de huurovereenkomst omdat de directeur van de huurder (ook een rechtspersoon), de directeur van deze verhuurder onder bedreiging in een vriescel opsloot. Omdat de verhuurder het pand kende, zag hij kans via een vluchtluik te ontsnappen. Het doel van deze opsluiting was dat de verhuurder een tekst zou ondertekenen, waarin hij verklaarde afstand te doen van de huurachterstand. Een ander voorbeeld is het bedreigen (of slaan of gijzelen) door de huurder van een medewerker van de verhuurder. Ook dat levert niet-goed-huurderschap en daarmee wanprestatie op. Dit is reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hierover zijn meerdere uitspraken.2
Nog een paar voorbeelden
Vuurwerk in kelderbox3
In de kelderbox behorend bij de woning is 50 kilo professioneel vuurwerk in beslag genomen. In de slaapkamer van het gehuurde werden vier grote gele plastic buizen aangetroffen, welke de politie bekend zijn als mortierbuizen. De rechter oordeelt: “Er was sprake van een (relatief) geringe hoeveelheid vuurwerk en niet gesteld noch gebleken is dat er sprake is geweest van handel in vuurwerk. Dit neemt niet weg dat wel sprake is van strijd met goed huurderschap ex artikel 7:213 BW, gelet op het feit dat sprake is geweest van opslag van professioneel vuurwerk, dat niet in handen mag zijn van particulieren en niet in Nederland mag worden opgeslagen (laat staan in een kelderbox onder een flatgebouw), waarbij bovendien sprake is geweest van gevaarzetting”.
Slepers (steeds te laat betalen)4
De huurders betalen de huur niet voorafgaand aan de maand waarop die betrekking heeft, maar steevast halverwege de maand. Verhuurder beroept zich op art. 7:212 BW (“de huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen”) en op de huurvoorwaarden. Daar staat dat de huur vooraf betaald moet worden. Verhuurder heeft huurders hierop, zowel mondeling als schriftelijk, meerdere malen aangesproken. Desondanks hebben huurders hun betalingsgedrag niet aangepast. De kantonrechter oordeelt dat met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming in de verplichting tot goed-huurderschap. Hierdoor wordt beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd.
Hennep5
De politie ontmantelt in een slaapkamer een hennepkwekerij. De rechter oordeelt dat er weliswaar maar 3 of 4 planten zijn aangetroffen, maar dat er dan toch sprake kan zijn van bedrijfsmatige teelt. Bij de beoordeling speelt ook een rol welke apparatuur in de betreffende ruimte is aangetroffen. De aanwezigheid van hulpmiddelen is namelijk een aanwijzing dat er sprake is van een professionele hennepkwekerij. “Bij huurder werd in een slaapkamer van het gehuurde in ieder geval aangetroffen een grow tent, een assimilatielamp, een transformator en een ventilator. Deze aangetroffen apparatuur was in werking. Gelet op de in werking zijnde aangetroffen apparatuur in samenhang met de aanwezigheid van 3 à 4 planten is er naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval sprake van als bedrijfsmatig aan te merken hennepteelt.
Door het exploiteren van een hennepkwekerij handelde huurder in strijd met goed huurderschap ex. artikel 7:213 BW. Dit betekent dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Daarbij speelt een rol dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s voor het gehuurde en de woonomgeving met zich meebrengt, waarbij kan worden gedacht aan het risico van brand- en waterschade, alsmede het risico van stankoverlast. Daarbij is niet relevant dat de gevaren zich in het onderhavige geval niet hebben verwezenlijkt in de periode waarin de kwekerij actief was.”
Huisdieren
Soms levert het houden van huisdieren slecht-huurderschap op. Zoals eerder gezegd, is daarbij relevant wat in de algemene huurvoorwaarden staat. De wet is immers heel vaag. Behalve art. 7:213 (goed huurderschap) en art. 7:214 (gebruik conform de bestemming, dus geen bedrijfsmatig gebruik van de woning), bepaalt het huurrecht niets over het houden van dieren. Nergens staat iets over een maximum aantal dieren of over het soort dieren. Algemene huurvoorwaarden doen dat vaak wel.
Voorbeeld
‘Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Daartoe zal huurder in ieder geval:
(…)
geen huisdieren los laten lopen op de galerijen, in de trappenhuizen en/of andere gemeenschappelijke ruimten, binnenterreinen en tuinen. Verhuurder is gerechtigd in voorkomende gevallen van hinder en overlast, veroorzaakt door deze dieren, het houden van huisdieren aan beperkingen te binden of te verbieden.’
(Woningcorporatie Vestia, geciteerd uit Rechtbank
‘s-Gravenhage (Voorzieningenrechter), 18 december 2006, NJF 2007/282)
Muizenplaag6
De huurder klaagt over een muizenplaag in de woning. Andere huurders in het complex hebben geen klachten. De rechter oordeelt als volgt. “Goed huurderschap vereist, dat de huurder zelf ongedierte bestrijdt. Alleen indien bestrijding hiervan niet in het vermogen van de huurder ligt of dat er duidelijk aanwijsbare bouwtechnische of bouwfysische gebreken de oorzaak zijn van de ongedierteplaag is verhuurder hiertoe niet verplicht. Dit sluit aan bij de voor rekening van de huurder komende kleine herstellingen. Ongedierte kan niet door de huurder worden bestreden, indien de plaag zich niet beperkt tot de woning van de huurder en wegens verspreiding over andere woningen niet geïsoleerd kan worden bestreden. Tevens moet zijn voldaan aan de voorwaarde, dat door het optreden van ongedierte het woongenot in ernstige mate wordt geschaad.”
De rechter verwijst hier naar het Besluit Kleine Herstellingen, een belangrijk besluit (dat dwingende regels geeft voor huur van woonruimte), waarin o.a. staat dat voor rekening van huurder komt: “het bestrijden van ongedierte, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte”
Eekhoorntjes
De huurder huurt de woning sinds 1981. Zij heeft destijds (van de vorige verhuurder) toestemming gekregen om voor studiedoeleinden dwergeekhoorns te houden, zonder overlast te bezorgen aan de buren. In de loop van de tijd is de populatie gegroeid tot 126 diertjes. In 2013 worden de dieren in beslag genomen na een onderzoek door de GG&GD. Nadat blijkt dat de dwerg-eekhoorns gezond zijn en de Officier van Justitie geen bezwaar heeft, worden de dwergeekhoorns aan huurder terug gegeven. Sindsdien zijn de dwergeekhoorns weer in kooien verspreid over de woonruimte te vinden. Er zijn dan nog ongeveer 29 dwergeekhoorns over.
De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder in strijd handelt met art. 7:213 en 7:214 BW, waarin staat dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen en de woning conform de bestemming (dus als woning) moet gebruiken.
De rechter oordeelt dat er geen klachten zijn van omwonenden. Maar dat er toch sprake is van niet-goed-huurderschap en gebruik in strijd met de bestemming, omdat:
- sprake is van een onhygiënische situatie, die niet (veel) langer kan voortduren;
- een bovenwoning van 60 m2 ongeschikt is voor een populatie van 126 of zelfs van 33 dwergeekhoorns.
Maar de rechter beëindigt de huurovereenkomst (nog) niet. De huurder krijgt nog een laatste kans, omdat:
- huurder in de veronderstelling was dat zij de dwerg-eekhoorns mocht houden;
- zij dat naar beste kunnen heeft gedaan;
- er geen sprake is van ernstige klachten van omwonenden.
De kantonrechter geeft de huurder de kans om haar populatie dwergeekhoorns verder terug te brengen tot een aanvaardbaar aantal van maximaal vier exemplaren en de woning schoon te maken. Daarvoor krijgt de huurder zes maanden de tijd.
Pony in de tuin7
Sinds begin oktober 2006 houdt gedaagde in haar achtertuin een pony (…). Deze tuin heeft een oppervlakte van 12 meter bij 12 meter. Het dier wordt goed verzorgd, zo blijkt uit een rapport van de dierenbescherming. De huurvoorwaarden bepalen dat de huurder ‘geen huisdieren los zal laten lopen op de galerijen, in de trappenhuizen en/of andere gemeenschappelijke ruimten, binnenterreinen en tuinen. Verhuurder is gerechtigd in voorkomende gevallen van hinder en overlast, veroorzaakt door deze dieren, het houden van huisdieren aan beperkingen te binden of te verbieden.’
De rechter wijst de vordering van de verhuurder (tot verwijdering van de pony) af. “De stelling van verhuurder is dat het houden van de pony in strijd is met de geldende algemene huurvoorwaarden alsmede dat de tuin is bedoeld als tuin en niet als onderkomen voor een pony. Huurder heeft aangevoerd dat de pony een huisdier is die zij aangelijnd in haar grote tuin houdt, en die zij – met toestemming van de buurtbeheerder – van tijd tot tijd uitlaat in de speelweide voor de woning. Volgens huurder handelt zij daarom niet in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Verhuurder heeft voormelde feitelijke situatie ter zitting vervolgens niet weersproken. Wel heeft zij erop gewezen dat bij hogere temperaturen en zeker in de zomerperiode de situatie ongetwijfeld onhoudbaar zal zijn omdat insecten en muizen op het voer voor de pony afkomen. Vooralsnog kan echter niet worden geoordeeld dat er thans sprake is van strijd met de geldende huurvoorwaarden.”
Vier honden8
De huurder heeft meerdere honden en soms ook logeerhonden in huis. Ook had hij een paar keer een nest met jonge honden. De honden vervuilen het portiek en het bij de flat behorende grasveld. Waarschuwingen helpen niet en de verhuurder vordert einde van de huurovereenkomst. Daarbij is de grondslag art. 7:214 én art. 7:213. Het beroep op 7:214 (in strijd met bestemming) wijst de kantonrechter af: “Niet is gebleken dat er sprake is van een kennel met enig bedrijfsmatig karakter. De website is weliswaar professioneel opgezet en doet vermoeden dat gedaagde een liefhebber, kenner en bezitter van honden is, die wel eens een nestje jonge honden houdt, maar dat is onvoldoende om te spreken van een bedrijfsmatig karakter, reeds omdat er niet méér dan 4 nestjes in 11 jaren zijn geweest”. Dan overweegt de rechter dat géén sprake is van een ontoelaatbare vervuiling, ook niet van onacceptabele hondengeur (“er mag enige tolerantie en acceptatie verwacht worden van omwonenden”). De honden doen hun behoefte niet (meer) op het gemeenschappelijk grasveld, ze vertonen geen hinderlijk of dreigend gedrag. Maar toch er is sprake van slecht huurderschap (7:213 BW)! Want: “de woning is absoluut niet geschikt voor het houden van 4 of meer honden, laat staan voor het houden van en handelen in jonge honden. De woning is eenvoudig te klein, en kan, gelet op het aantal hokken en de ruimte die de honden met hun toebehoren in beslag nemen, feitelijk ook niet meer als woning beschouwd worden maar eerder als een kennel.”
Twee biggen9
Mevrouw Heeres houdt in de woning twee varkens, een hond, vier katten en zes kippen. Daarvoor heeft ze geen toestemming gevraagd. De kippen verblijven in de achtertuin. De overige dieren verblijven in huis en achtertuin. De verhuurder voert aan dat omwonenden klagen over stankoverlast vanuit de achtertuin van mevrouw Heeres. Dat is in strijd met haar verplichting geen overlast te veroorzaken aan omwonenden. Bovendien had Heeres om toestemming moeten vragen om deze dieren te houden, wat ze heeft nagelaten. Volgens de verhuurder is verdere stankoverlast onontkoombaar, ook al doet Heeres haar best dat te voorkomen. Het wegdoen van de varkens is geen optie. Het zijn haar ‘kinderen’. Mede vanwege haar visuele handicap zijn haar dieren haar enige vreugde. Zij kan niet verder leven zonder hen. Vervangende woonruimte in de buurt, waar ze haar dieren wel kan behouden, is niet aanwezig. Verhuizen naar een plek verder weg in het land is evenmin een haalbaar alternatief. De rechter oordeelt als volgt. “Voorop gesteld moet worden, dat Intermaris op zichzelf geen bezwaar maakt tegen het houden van de beide varkens in het gehuurde. Zolang dit geen hinder veroorzaakt aan de buren gaat Intermaris daarmee uitdrukkelijk akkoord. Onderzocht hoeft daarom slechts te worden, of het houden van deze varkens strijdig is met de in artikel 5 leden 3 en 5 van het huurreglement opgenomen verplichting, geen hinder of overlast te bezorgen aan omwonenden. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Niet elk ongerief, veroorzaakt door de aanwezigheid van huisdieren in het gehuurde, valt aan te merken als ontoelaatbaar. Was het anders, dan zou men nauwelijks nog een huisdier kunnen houden. Waar het op aankomt is, of de veroorzaakte hinder de grenzen te buiten gaat van wat redelijke buren maatschappelijk van elkaar hebben te accepteren.” Conclusie is dat de twee varkens in het gehuurde mogen blijven, op voorwaarde dat Heeres (stank) overlast weet te voorkomen. Heeres wordt verboden nieuwe dieren in het gehuurde toe te laten.
2. Bijv. Voorzieningenrechter Rb Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 20 december 2006, WR 2007/ 65 en Voorzieningenrechter Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 2 mei 2007, WR 2007/ 64.
3. Rechtbank Rotterdam 20-06-2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7406.
4. Rechtbank Overijssel, 7 januari 2014, WR 2014/49.
5. Rechtbank Rotterdam 25 juli 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:6456.
6. Kantonrechter Amsterdam 21 januari 2009, WR 2009/97
7. Rechtbank ‘s-Gravenhage (Voorzieningenrechter) 18 december 2006, NJF 2007/282.12.
8. Rechtbank Leeuwarden (Kantonrechter) 25 oktober 2011, Prg. 2011/297.
9. Bindend advies van ‘de rijdende rechter’, Zaaknummer: S18-06, 14 juli 2011
