Nieuwe kapitaalregel mogelijk van grote invloed op de Nederlandse hypotheekmarkt

De bankencrisis beeft na in Basel. In de onderhandelingen over een nieuw akkoord streeft men verdergaande versimpeling na, ook voor hypotheekregels. Voor de Nederlandse markt is dat slecht nieuws. In aanloop naar het Hypotheken Next congres spraken we erover met Otto ter Haar, die vanuit de NVB de onderhandelingen nauwlettend volgt.

Wat gaat er veranderen?

“In Basel trok men lessen uit de bankencrisis. Een van de conclusies was, dat er meer kapitaal moest worden aangehouden per eenheid risico. Sindsdien zijn de buffers van banken wereldwijd significant verstevigd. Die buffers zijn nodig omdat een bank die een hypotheek verstrekt, het risico loopt om geld mis te lopen. Voor dat risico moeten banken ook kapitaal aanhouden.

Er is nu een discussie over hoe je die ‘eenheid risico’ eigenlijk berekent. En in die afweging vindt men ‘simplicity’ erg belangrijk. Belangrijker dan risico sensitiviteit. Basel lijkt af te koersen op een akkoord waarbij de risico sensitieve interne modellen grotendeels buiten werking worden gesteld, en men voor de kapitaal berekening terugvalt op slechts een simpele Loan to Value (LtV) verhouding, en dat is het: als de LtV laag is, dan zal een bank relatief weinig kapitaal moeten aanhouden, is er sprake van een hoge LtV zal de bank hogere buffers moeten aanhouden.

Terwijl je in Nederland door onder andere een goed sociaal zekerheidsstelsel (‘de huizenkoper zal zijn hypotheek toch wel kunnen betalen’), een goed functionerend juridisch systeem (banken kunnen bij wanbetaling zonder rechter een woning liquideren) en permanente druk op de woningmarkt (‘dat huis wordt in geval van nood wel weer goed doorverkocht’) de daadwerkelijke verliezen voor relatieve hoge LtV’s een stuk lager liggen dan in vele andere landen.

Daarom leiden de huidige regels er toe, dat er voor een Nederlandse hypotheek lening minder kapitaal vereist is dan bijvoorbeeld een Braziliaanse hypotheek met een vergelijkbare LtV. Gaat die overweging van tafel, dan zou de eenheidsworst uit Basel betekenen dat er voor Nederlandse hypotheken meer kapitaal vereist is dan nu aanwezig, misschien wel zestig procent.”

Wat zou dat betekenen voor de consument?

“In Zweden is in het verleden een vergelijkbare kapitaalverzwaring doorgevoerd. Dat had tot gevolg dat consumenten één procentpunt méér rente moesten betalen. Het is nog onduidelijk wat de impact van een mogelijk Basel akkoord op de Nederlandse rente voor hypotheekleningen zal zijn, maar een vergelijkbare impact is denkbaar.

In Nederland kijkt men juist graag naar inkomenskant voor de hoogte van de hypotheek. Wat gaat daar gebeuren?

“De inkomenskant bepaalt hoe veel geld mensen kunnen uitgeven aan hun maandelijkse lasten. Daarmee voorspelt het ook problemen met de hypotheeklast. Als de banken meer kapitaal moeten aanhouden om een lening te kunnen verstrekken, wordt de lening duurder. En omdat de inkomens niet even hard mee stijgen, zal een consument minder geld kunnen lenen dan nu.”

Hogere kosten en minder hypotheek.

… Daar gaan we in Nederland niet blij mee zijn.

“Nee. En als het nou noodzakelijk was, zou ik ook zeggen: door die zure appel moeten we heen bijten. Maar het gaat hier niet om een onderkapitalisatie te corrigeren, maar om een zinloze harmonisatie van kapitaalregels voor alle lokale woningmarkten die zeer verschillend zijn. In veel buitenlandse hypotheekmarkten kan je maar tot 80% van de woning waarde gefinancierd krijgen.

Willen we daar ook naar toe in Nederland?
Dan kunnen veel starters geen huis meer kopen. In Duitsland wordt dat vaak opgelost door 20% consumptief krediet aan te bieden. Daar betaalt de consument ook de prijs: meer rente.

Over die starters gesproken, die komen nu ook al nauwelijks aan huis kopen toe. Zij hebben een studieschuld, bouwen ook als ze gaan huren geen startkapitaal op. Dus ze beginnen met een schuld. Dat is geen fijn begin van je wooncarrière.

En je hoort wel zeggen dat er ook veel pensioenfondsen zitten in de hypotheekmarkt. Toch is er voor pensioenfondsen er geen reden om (veel) goedkopere hypotheken te gaan aanbieden dan banken – in plaats daarvan kunnen we verwachten dat ze gewoon de tariefstijging van de banken volgen.”

Voordelen voor de Nederlandse hypothekenmarkt

Brengt ‘Basel’ ook nog voordelen voor de Nederlandse hypothekenmarkt?

“Voor de economie in zijn geheel is het belangrijk dat consumenten vertrouwen hebben. Als je huis onder water staat, kan dat slecht zijn voor dat vertrouwen. DNB in haar prudentiële rol zal dus vanuit dat opzicht geneigd zijn om te sturen op lagere LtV’s. Dat is niet zuiver; als we denken dat banken te weinig kapitaal aanhouden, dan moet er meer kapitaal bij. Maar als de angst is dat er hypotheken met te hoge LtV’s versterkt worden zou DNB (of eigenlijk MinFin) de maximale LtV die banken mogen verstrekken moeten verlagen, in plaats van het verzwaren van de kapitaalregels voor banken.

Echter, het lijkt erop dat beide wegen bewandeld worden: de maximale LtV in Nederland is de laatste jaren al tot 100% verlaagd. Zal deze in Nederland verder gaan dalen? De komende periode zal MinFin hierover een beslissing nemen. Daarnaast zal wellicht Basel beslissen dat banken die hogere LtV hypotheken verstrekken een stuk meer kapitaal moeten aanhouden, terwijl vanuit een krediet risico perspectief Nederlandse banken voldoende kapitaal aanhouden, dit bleek wederom uit de laatste Europese stress test.

Nederlandse banken zijn tegen deze regels. Komen ze er toch gewoon door?

“Zeker niet zomaar. Als er in Basel een akkoord komt, en dat zal misschien na de zomer het geval zijn, dan moet dat nog worden doorvertaald naar Europese wetten en richtlijnen. Maar ook de laatste Basel-akkoorden zijn in Europa niet een-op-een geïmplementeerd, hierdoor is Europa op dit moment “materially non-compliant to Basel”. Een slecht rapportcijfer. Toch, het zou zomaar kunnen gebeuren dat Europa wederom op enkele onderdelen zal afwijken van een mogelijk Basel akkoord.”

Waarom?

“Uiteindelijk zullen Europese politici beslissingen nemen waarvan ze denken dat die goed uitpakken voor Europa. In Europa zullen de belangen van klanten, banken en de stabiliteit van de economie zorgvuldig worden afgewogen. Europa zal niet zomaar Basel regels overnemen die voor een deel gedicteerd worden door een sterke Amerikaanse stem, waarbij de Amerikaanse hypotheek leningen nauwelijks geraakt worden, omdat deze leningen door de Amerikaanse banken worden doorverkocht en niet meer op hun balansen staan, waardoor de kapitaalregels niet meer van invloed zijn.

Europa zal de risico sensitiviteit willen behouden: meer kapitaal voor hogere risico’s en minder kapitaal voor lagere risico’s.